Hướng Dẫn 2 Cách Tính Diện Tích Văn Phòng Cho Thuê: Gross & Net

Cách tính diện tích văn phòng cho thuê là yếu tố quan trọng khi doanh nghiệp lựa chọn không gian làm việc. Việc hiểu rõ giữa diện tích Gross và Net giúp bạn tránh sai sót trong hợp đồng, tối ưu hóa chi phí và tận dụng không gian hiệu quả. Bài viết này sẽ hướng dẫn bạn cách tính diện tích thuê văn phòng một cách chính xác và đưa ra các lưu ý cần thiết, giúp bạn chọn diện tích phù hợp nhất cho doanh nghiệp.

Hướng dẫn chi tiết cách tính diện tích văn phòng cho thuê.

Việc Xác Định Cách Tính Diện Tích Văn Phòng Cho Thuê Có Quan Trọng Hay Không?

Khi thuê văn phòng, không ít doanh nghiệp chỉ quan tâm đến tổng diện tích và mức giá mà bỏ qua cách tính diện tích thuê cụ thể. Thực tế, đây lại là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tổng thể cũng như hiệu quả sử dụng không gian và quyền lợi trong hợp đồng, được thể hiện rõ qua 3 khía cạnh sau: 

Kiểm Soát Chi Phí Thuê Chính Xác Hơn

Việc phân biệt rõ giữa diện tích gross và net giúp doanh nghiệp tránh được tình trạng trả phí cho những khu vực không trực tiếp sử dụng như hành lang, sảnh, nhà vệ sinh,… Từ đó, lựa chọn văn phòng phù hợp ngân sách và nhu cầu thực tế.

Tối Ưu Hóa Thiết Kế Và Công Năng Không Gian Làm Việc

Nắm rõ diện tích sử dụng thực tế (Net area) giúp doanh nghiệp dễ dàng bố trí chỗ ngồi, thiết kế nội thất và phân chia không gian hợp lý. Bạn cũng có thể tham khảo các mẫu thiết kế văn phòng cho thuê để hình dung cách sắp xếp phù hợp với mô hình vận hành thực tế của doanh nghiệp.

Tăng Lợi Thế Khi Thương Lượng Hợp Đồng Thuê

Hiểu cách tính diện tích là nền tảng để thương lượng chi phí thuê một cách minh bạch và công bằng. Với các mô hình như văn phòng chia sẻ – nơi tính phí dựa trên diện tích sử dụng thực tế – doanh nghiệp quy mô nhỏ có thể tối ưu ngân sách đáng kể.

Hiểu rõ cách tính diện tích văn phòng không chỉ giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí thuê, mà còn đảm bảo không gian làm việc phù hợp, tiện nghi và hiệu quả.

Tầm quan trọng khi xác định đúng cách tính diện tích.

Nếu bạn đang trong quá trình tìm hiểu thêm về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định thuê văn phòng, hãy xem thêm kinh nghiệm thuê văn phòng thực tiễn tại TP.HCM.

Vậy hiện nay các tòa nhà văn phòng thường áp dụng cách tính diện tích nào? Cùng tìm hiểu trong phần tiếp theo để hiểu rõ hơn về khái niệm diện tích Net và diện tích Gross – hai cách tính phổ biến và thường gặp nhất trên thị trường.

Có Mấy Cách Tính Diện Tích Văn Phòng Cho Thuê Phổ Biến?

Trên thị trường hiện nay, cách tính diện tích văn phòng làm việc cho thuê không hoàn toàn giống nhau giữa các tòa nhà hay chủ đầu tư. Tuy nhiên, phổ biến nhất vẫn là hai phương pháp tính theo diện tích Net (diện tích thông thủy) và diện tích Gross (diện tích gộp). Việc hiểu rõ sự khác biệt giữa hai cách tính này sẽ giúp doanh nghiệp đưa ra lựa chọn phù hợp với nhu cầu sử dụng cũng như ngân sách.

2 cách tính diện tích văn phòng cho thuê: Gross và Net.

Diện Tích Net (Net Area)

Đây là phần diện tích không gian làm việc thực tế mà doanh nghiệp có thể trực tiếp sử dụng – không bao gồm tường, cột, hành lang hay khu vực dùng chung. Diện tích Net thường áp dụng trong các tòa nhà văn phòng Hạng C với các văn phòng cho thuê diện tích nhỏ (thường đối với các diện tích <100m2)

Cách tính:

Diện tích Net = Dài x Rộng (không tính tường, vách, cột)

(*) Trường hợp mặt bằng không vuông vức, cần chia nhỏ không gian để đo riêng từng phần, sau đó cộng lại

Ví dụ: Nếu một văn phòng hình chữ nhật có kích thước 10m × 6m (tính trong lòng), diện tích Net sẽ là 60m2.

Diện Tích Gross (Gross Area)

Diện tích Gross là tổng diện tích sàn thuê, bao gồm cả phần sử dụng thực tế (Net) và phần diện tích dùng chung như hành lang, toilet, khu vực kỹ thuật, lối thoát hiểm... được tính dàn trải cho tất cả đơn vị thuê. Cách tính diện tích Gross phổ biến tại các tòa nhà văn phòng hạng A, B, nơi doanh nghiệp thuê nguyên sàn hoặc diện tích lớn.

Cách tính:

Diện tích Gross = Diện tích Net + Diện tích không gian sử dụng chung

Công thức tính diện tích Net và Gross.

Ví dụ: Nếu diện tích Net là 60m2 và tỉ lệ diện tích chung là 20%, thì Gross = 60m² + (60 × 20%) = 72m².

Trong thiết kế và quản lý tòa nhà, diện tích Gross còn thường được gọi là GFA (Gross Floor Area) – yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến chi phí đầu tư và khai thác.

>>> Tìm hiểu thêm về GFA là gì và ý nghĩa trong thiết kế văn phòng để hiểu chi tiết hơn về thuật ngữ này

Mối Quan Hệ Giữa Diện Tích Gross Và Net

Diện tích Gross luôn lớn hơn diện tích Net, và sự chênh lệch này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí thuê. Do đó, khi so sánh giá giữa các tòa nhà, doanh nghiệp nên hỏi rõ đơn vị cho thuê đang báo giá theo diện tích nào.

Thực tế, không phải tất cả tòa nhà hay đơn vị cho thuê đều áp dụng cách tính diện tích văn phòng theo chuẩn Gross hay Net. Đặc biệt với những mô hình hiện đại như văn phòng trọn gói hay văn phòng chia sẻ, cách tính chi phí thuê thường linh hoạt hơn – có thể dựa trên số lượng nhân sự làm việc, số chỗ ngồi, hoặc tổng số phòng chức năng sử dụng thay vì mét vuông diện tích.

Chính vì vậy, việc hiểu rõ bản chất các phương pháp tính diện tích văn phòng không chỉ giúp doanh nghiệp đánh giá chính xác chi phí, mà còn là cơ sở quan trọng để thương lượng điều khoản hợp đồng minh bạch, tránh phát sinh không mong muốn.

Mối quan hệ giữa diện tích Gross và Net.

Bạn có thể tìm hiểu thêm về sự khác biệt giữa văn phòng trọn gói và văn phòng chia sẻ để lựa chọn hình thức thuê phù hợp với quy mô và đặc thù vận hành của doanh nghiệp mình.

Vậy làm sao để đo lường diện tích văn phòng một cách chính xác và minh bạch? Phần tiếp theo sẽ giúp bạn nắm rõ từng bước thực hiện.

Hướng Dẫn Đo Diện Tích Văn Phòng Đơn Giản

Để có cơ sở so sánh, đánh giá và đàm phán hiệu quả, việc tự đo và kiểm tra diện tích văn phòng là điều cần thiết – ngay cả khi đã có thông tin từ phía bên cho thuê. Doanh nghiệp có thể thực hiện quy trình này chỉ với 3 bước đơn giản dưới đây:

Hướng dẫn 3 bước đo diện tích văn phòng cho thuê.

3 Bước Đo Diện Tích Văn Phòng Theo Thực Tế

Bước 1: Xác định kích thước thực tế hoặc lấy số liệu từ bản vẽ

Trước tiên, bạn cần đo chiều dài và chiều rộng từng khu vực trong văn phòng. Có thể sử dụng:

• Cách thủ công: Dùng thước cuộn, máy đo laser, hoặc các thiết bị đo đạc phổ biến.

• Từ bản vẽ mặt bằng (floor plan): Nếu bên cho thuê cung cấp bản vẽ, hãy kiểm tra kỹ các thông số. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng bản vẽ có thể thể hiện diện tích tim tường hoặc thông thủy, tùy mục đích thiết kế.

>>> Tham khảo thêm: Floor plan là gì? Cách đọc bản vẽ mặt bằng trong thiết kế và cho thuê văn phòng

2 cách xác định kích thước để tính diện tích văn phòng cho thuê.

>>> Tham khảo thêm: Floor plan là gì? Cách đọc bản vẽ mặt bằng trong thiết kế và cho thuê văn phòng

Bước 2: Quy đổi đơn vị đo về cùng một chuẩn

Sau khi có số liệu, bạn cần đảm bảo các kích thước được quy đổi về cùng một đơn vị, thông thường là mét (m) hoặc mét vuông (m²). Một số đơn vị phổ biến thường dùng có thể kể đến là:

• 1 mét = 100 cm

• 1 m² = 10.000 cm²

• 1 ft² ≈ 0.093 m² (thường gặp nếu tài liệu có nguồn gốc quốc tế)

Bước 3: Tính diện tích thực tế

Tùy vào hình dạng văn phòng, bạn có thể áp dụng công thức phù hợp:

• Trường hợp văn phòng hình chữ nhật hoặc vuông thì có thể dễ dàng tính bằng công thức: Diện tích = Chiều dài × Chiều rộng.

• Trường hợp văn phòng có hình dáng không theo chuẩn hình học nhất định thì chúng ta cần chia nhỏ thành các hình cơ bản (hình chữ nhật, hình tam giác, hình tròn,…) rồi cộng tổng diện tích các phần lại.

Hướng dẫn cách tính diện tích văn phòng cho thuê.

Lưu Ý Quan Trọng Khi Xác Định Diện Tích Văn Phòng Cho Thuê

Tuy nhiên, để đảm bảo tính chính xác khi đối chiếu với hợp đồng thuê, doanh nghiệp cũng cần hiểu rõ các khái niệm và cách tính diện tích phổ biến trong lĩnh vực cho thuê văn phòng – vốn có những điểm khác biệt so với bất động sản nhà ở.

Diện tích Net trong văn phòng cho thuê cũng mang tính chất tương tự “thông thủy”, nhưng chỉ bao gồm phần không gian mà doanh nghiệp được toàn quyền sử dụng – không bao gồm khu vực chung. Điều này khác với thông thủy trong nhà ở, vốn có thể tính cả logia hay ban công.

Phân biệt cách tính diện tích giữa bất động sản và văn phòng cho thuê.

Bên cạnh đó, ở các mô hình văn phòng linh hoạt như văn phòng trọn gói hay văn phòng chia sẻ (coworking space), cách tính giá thuê thường không dựa trên m², mà theo số lượng chỗ ngồi, phòng chức năng hoặc sức chứa nhân sự. Đây là đặc điểm phổ biến tại nhiều tòa nhà hiện nay, và nếu không nắm rõ, doanh nghiệp rất dễ hiểu nhầm về không gian thực tế được sử dụng.

Với nhiều cách tính diện tích khác nhau và sự đa dạng trong mô hình văn phòng, việc hiểu rõ bản chất không gian sử dụng sẽ giúp doanh nghiệp tránh rủi ro khi ký hợp đồng và tối ưu chi phí thuê.

Doanh Nghiệp Nên Lựa Chọn Diện Tích Văn Phòng Cho Thuê Như Thế Nào Là Phù Hợp?

Khi lựa chọn diện tích văn phòng phù hợp, doanh nghiệp thường cân nhắc dựa trên 4 yếu tố chính: số lượng nhân sự, nhu cầu sử dụng không gian, đặc thù ngành nghề và định hướng phát triển trong 1–3 năm tới.

4 yếu tố giúp doanh nghiệp nên lựa chọn diện tích văn phòng cho thuê phù hợp.

Theo Số Lượng Nhân Sự

Thông thường, diện tích làm việc tối thiểu nên từ 4–6m2 mỗi người (diện tích Net). Với nhu cầu bố trí thêm phòng họp, pantry hoặc khu tiếp khách, diện tích cần có thể lên đến 8–10m2/người (tính Gross).

Doanh nghiệp có thể lấy số lượng nhân viên nhân với diện tích tiêu chuẩn để ước lượng mặt bằng phù hợp.

Ví dụ: 10 người x 6 m² = 60m2 Net → tương đương khoảng 80–90m2 Gross.

Với quy mô nhân sự nhỏ, doanh nghiệp có thể cân nhắc thuê văn phòng chia sẻ – hình thức cho thuê tính theo diện tích Net, linh hoạt theo số chỗ ngồi. Ngoài ra, văn phòng trọn gói cũng là lựa chọn tối ưu về chi phí và không gian nếu muốn đầy đủ tiện ích mà không cần thuê diện tích lớn.

Theo Nhu Cầu Bố Trí Các Không Gian Chức Năng Trong Văn Phòng

Bên cạnh không gian làm việc cá nhân, nhiều doanh nghiệp cần thêm các khu vực như: phòng họp, lễ tân, pantry, khu sinh hoạt chung,... Tùy vào cách bố trí không gian mà diện tích thuê sẽ có sự chênh lệch đáng kể.

Chẳng hạn, công ty có nhiều phòng ban sẽ cần bố trí từng khu vực riêng biệt. Ngược lại, các doanh nghiệp nhỏ hoặc startup có thể dùng không gian mở, kết hợp khu làm việc với khu sinh hoạt chung để tiết kiệm diện tích.

Để tính diện tích sát nhu cầu, bạn nên liệt kê các khu vực cần có, ước lượng diện tích từng phần. Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm cách bố trí không gian làm việc hiệu quả để phân chia diện tích hợp lý ngay từ đầu.

Lựa chọn diện tích văn phòng cho thuê theo số lượng nhân sự và nhu cầu không gian.

Theo Ngành Nghề Kinh Doanh

• Các ngành nghề như sản xuất, quay chụp vì tính chất công việc cần những không gian mở rộng, lựa chọn thuê nguyên sàn (*). Trường hợp này, doanh nghiệp thường phải thuê nguyên sàn và chấp nhận trả theo diện tích Gross – bao gồm cả hành lang, WC,... dù không trực tiếp sử dụng.

• Các công ty dịch vụ như kế toán, nhân sự, luật, hoặc các doanh nghiệp có quy mô nhỏ thường chọn diện tích sàn nhỏ, vì phần lớn làm công việc giấy tờ và máy tính. Khi đó nên ưu tiên lựa chọn các đơn vị áp dụng cách tính diện tích Net sẽ giúp tiết kiệm chi phí vì chỉ tính phần sử dụng thực tế.

HÌNH ẢNH

(*) Việc lựa chọn mô hình mặt bằng nên kết hợp với cách bố trí không gian – bạn có thể tìm hiểu thêm về fit-out trong thiết kế văn phòng để lựa chọn phù hợp với đặc thù ngành nghề.

Theo Định Hướng Phát Triển Của Công Ty

Kế hoạch phát triển trong 1–3 năm tới cũng là yếu tố quan trọng khi xác định diện tích văn phòng.

• Nếu doanh nghiệp có định hướng mở rộng quy mô, việc thuê văn phòng có khả năng mở rộng linh hoạt một cách hợp lý sẽ giúp tiết kiệm chi phí chuyển dời hoặc cải tạo sau này.

• Ngược lại, với các startup ở giai đoạn đầu, thường cân nhắc nhiều về mặt chi phí. Khi đó, lựa chọn diện tích tối ưu theo nhu cầu hiện tại, tính giá thuê văn phòng theo diện tích Net sẽ là phương án linh hoạt và kinh tế.

Tùy vào chiến lược dài hạn, doanh nghiệp cũng có thể cân nhắc giữa mô hình văn phòng cho thuê thông thường hoặc mô hình văn phòng trọn gói, giúp dễ dàng mở rộng khi cần thiết mà không phải thay đổi địa điểm liên tục.

Lựa chọn diện tích văn phòng cho thuê theo định hướng phát triển.

Để chọn đúng mô hình, bạn có thể So sánh văn phòng trọn gói và truyền thống để cân nhắc mức độ linh hoạt, chi phí và khả năng mở rộng.

Trước khi ký hợp đồng, doanh nghiệp cũng đừng quên kiểm tra diện tích thực tế, làm rõ cách tính của bên cho thuê (Net hay Gross), và xem xét kỹ các chi phí liên quan như phí dịch vụ, phí quản lý. Đây là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thuê trên mỗi mét vuông.

Kết Luận

Tóm lại, khi lựa chọn diện tích văn phòng, doanh nghiệp cần hiểu rõ cách tính diện tích văn phòng cho thuê: Net – Gross, xác định đúng nhu cầu sử dụng và cân nhắc định hướng phát triển. Đừng quên làm rõ chi phí và diện tích với bên cho thuê để đảm bảo minh bạch.

Nếu cần hỗ trợ tư vấn mặt bằng phù hợp, liên hệ Arental Vietnam qua hotline 0987.260.333 – chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn.