GFA là gì? Công thức tính và phân biệt GFA, NFA/NSA và CFA trong xây dựng

GFA là gì? Đây là một chỉ số quan trọng trong xây dựng, phản ánh tổng diện tích sàn của toàn bộ công trình. Tuy nhiên, không ít người vẫn dễ nhầm lẫn giữa GFA với các khái niệm tương tự như NFA, NSA hay CFA .

Trong bài viết này, Arental Vietnam sẽ giúp bạn hiểu rõ GFA là gì, cách tính GFA và sự khác biệt giữa GFA, NFA, NSA và CFA trong thực tế.

GFA là gì?

GFA (viết tắt của từ Gross Floor Area) là tổng diện tích sàn xây dựng của một công trình, bao gồm toàn bộ các tầng như: tầng hầm, tầng trệt, các tầng lầu, tầng lửng, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tầng mái tum.

Trong đó, diện tích sàn của từng tầng trong GFA được tính bằng tổng diện tích xây dựng của tầng đó, bao gồm cả phần tường bao, tường chung, diện tích hộp kỹ thuật, giếng trời, cầu thang, giếng thang máy và các không gian phục vụ chung của tòa nhà. 

Đây là chỉ số quan trọng dùng để đánh giá quy mô công trình, lập hồ sơ xin phép xây dựng, thiết kế kiến trúc, quy hoạch sử dụng đất và tính toán chi phí thi công.

Tùy theo quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế hoặc quy định của từng địa phương, một số khu vực kỹ thuật hoặc không gian đặc thù có thể được tính hoặc không tính vào GFA.

GFA giúp xác định tổng diện tích sàn xây dựng của một công trình, nhưng để hiểu rõ cách không gian bên trong được phân chia và sử dụng hiệu quả, cần xem xét đến floor plan. Hãy tìm hiểu thêm: floor plan là gì?

Cách tính GFA

Hiện nay có 2 cách tính GFA phổ biến, tùy theo từng loại công trình và tiêu chuẩn áp dụng:

Công thức 1: GFA = Z x H

Trong đó:

• Z là diện tích sàn của từng tầng, sau khi đã trừ đi diện tích các không gian không liên kết trực tiếp.​

• H là số tầng trong tòa nhà.

Ví dụ: Một tòa nhà có 5 tầng, mỗi tầng có diện tích 500m². Theo công thức này, GFA = 500m2 × 5 = 2500m2

Công thức 2: Diện tích sàn xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích khác (Phần mái, móng, sân, tầng hầm)

Trong đó: 

Diện tích sàn sử dụng được tính bằng 100%

Diện tích khác thì có cách quy đổi:

Diện tích phần mái: 

• Mái lát gạch: 10% diện tích sàn sử dụng.​

• Mái bê tông cốt thép không lát gạch: 50% diện tích sàn sử dụng.

Diện tích phần móng: 

• Móng đơn: 30% diện tích sàn sử dụng.​

• Móng băng: 50% diện tích sàn sử dụng.​

• Móng đài trên nền cọc khoan nhồi hoặc bê tông cốt thép: 35% diện tích sàn sử dụng.​

• Móng gia cố nền đất yếu bằng bê tông cốt thép: 20% diện tích sàn sử dụng.​

Diện tích phần sân:

• Sân 20 m², có tường rào và lát nền: 100% diện tích sàn sử dụng.​

• Sân dưới 40 m² (< 40m2): 70% diện tích sàn sử dụng.​

• Sân trên 40 m² (≥ 40m²), có tường rào và lát nền: 50% diện tích sàn sử dụng.

Diện tích sàn:

• Khu vực có mái che: 100% diện tích vào tổng GFA.

• Khu vực không có mái che nhưng lát gạch nền: 50% diện tích vào tổng GFA.

• Không gian nhỏ hơn 4m²: 70% diện tích vào tổng GFA.

• Khu vực lớn hơn 8m²: 50% diện tích vào tổng GFA.

Cách tính này thường được sử dụng khi xác định tổng diện tích xây dựng để lập chi phí đầu tư và xin phép xây dựng.

Việc xác định chính xác NFA/NSA không chỉ giúp tối ưu hóa công năng sử dụng mà còn tuân thủ các tiêu chuẩn thiết kế diện tích văn phòng, đảm bảo hiệu quả sử dụng không gian và tính pháp lý trong xây dựng.

Ý nghĩa của GFA trong xây dựng

GFA không chỉ là con số thể hiện tổng diện tích sàn, mà còn là tham số quan trọng ảnh hưởng đến toàn bộ vòng đời của một công trình:

• Xác định quy mô công trình: Giúp chủ đầu tư đánh giá tổng diện tích xây dựng và khả năng khai thác không gian.

• Thiết kế kiến trúc: GFA là cơ sở để phân bổ diện tích các khu vực chức năng, tối ưu công năng sử dụng. Điều này đặc biệt quan trọng khi lựa chọn phong cách thiết kế văn phòng phù hợp với mục tiêu sử dụng như văn phòng trọn gói, chia sẻ hay officetel.

• Phục vụ quy hoạch: GFA là cơ sở để xác định hệ số sử dụng đất (Floor Area Ratio - FAR), cho biết tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn và diện tích lô đất, từ đó đánh giá mức độ khai thác quỹ đất.

• Tuân thủ pháp luật: GFA là thông số quan trọng trong hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, đảm bảo công trình tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng và chiều cao tối đa theo luật pháp hiện hành.

• Dự toán chi phí xây dựng: Hỗ trợ tính toán chi phí vật liệu, nhân công và lập kế hoạch ngân sách hiệu quả.

• Đánh giá hiệu quả đầu tư: Giúp xác định diện tích khai thác thực tế, từ đó tính toán khả năng sinh lời của công trình.

Tham khảo: Các mẫu văn phòng đẹp để định hướng thiết kế.

NFA/NSA là gì?

NFA (Net Floor Area) và NSA (Net Saleable Area) là diện tích sử dụng thực tế hoặc diện tích có thể khai thác để bán, cho thuê trong một công trình. Chỉ số này không bao gồm các khu vực dùng chung như hành lang, sảnh, khu kỹ thuật, phòng điện hoặc kết cấu xây dựng.

Hai phương pháp đo diện tích NFA/NSA phổ biến gồm:

• Tim tường: Tính từ tâm tường bao quanh, bao gồm tường ngăn giữa các khu vực, cột và hộp kỹ thuật nằm trong diện tích sử dụng.

• Thông thủy: Tính theo diện tích sử dụng thực tế bên trong, bao gồm ban công, lô gia và tường ngăn phòng nội bộ.

Cách tính NFA/NSA

Công thức tổng quát:

NFA/NSA = Tổng diện tích sàn – Diện tích không gian không sử dụng

Trong đó, diện tích không sử dụng thường bao gồm hành lang chung, khu kỹ thuật, phòng kho hoặc các không gian không trực tiếp phục vụ hoạt động khai thác.

Ví dụ thực tế: 

• Tổng diện tích sàn (GFA): 1.000 m²

• Hành lang chung: 100 m²

• Khu kỹ thuật: 50 m²

• Phòng kho: 50 m²

=> NFA/NSA = 1.000 − 100 − 50 − 50 = 800 m²

Trong thực tế, cách tính này thường được áp dụng khi xác định cách tính diện tích thuê văn phòng để đảm bảo tính minh bạch trong các hợp đồng cho thuê.

CFA là gì?

CFA (Construction Floor Area) là tổng diện tích sàn xây dựng được bao phủ trong kết cấu công trình, tính đến mặt ngoài của các tường bao quanh. CFA bao gồm toàn bộ diện tích thi công của các tầng từ tầng hầm đến mái nhưng chỉ tính phần bên trong khối công trình được bao che. Không bao gồm các khu vực như mái hiên, sân thượng ngoài trời, nhà để xe không có mái che và các khu vực không được bao bọc bởi tường.

Nói cách khác, CFA thể hiện phạm vi thi công thực tế, phục vụ cho các tính toán về kết cấu, kỹ thuật và chi phí lắp đặt hệ thống cơ điện, điều hòa (HVAC), PCCC,…

CFA đôi khi được gọi là “diện tích sàn điều hòa” – đặc biệt khi dùng để xác định vùng ảnh hưởng của hệ thống HVAC.

Phân biệt GFA, NSA/NFA, CFA

Sau khi hiểu rõ từng khái niệm, việc phân biệt GFA, NFA/NSA và CFA là bước quan trọng để áp dụng đúng trong từng giai đoạn: từ thiết kế, xin phép xây dựng đến tính giá thuê, thi công và vận hành. Dưới đây là bảng so sánh chi tiết để làm rõ sự khác biệt giữa các chỉ số này.

Câu hỏi thường gặp

GFA có bao gồm diện tích ban công và tầng hầm không?

Có, nếu ban công có mái che và nằm trong khối xây dựng thì được tính vào GFA. Tầng hầm (dù là để xe hay kho kỹ thuật) cũng thường được tính đầy đủ vì là phần sàn có kết cấu bê tông và mái đỡ ở trên.

Khi thuê văn phòng nên quan tâm GFA hay NFA?

Nên quan tâm NFA, vì đây là diện tích bạn thực sự sử dụng được. Nếu hợp đồng tính tiền theo GFA, bạn cần:

• Hỏi rõ tỉ lệ diện tích chung chiếm bao nhiêu %;

• Yêu cầu bản vẽ layout mặt bằng thông thủy;

• So sánh giữa các tòa nhà theo giá thuê/m² sử dụng, không phải GFA.

Nếu bạn muốn đánh giá và so sánh các lựa chọn thuê, đừng quên tham khảo các cách trang trí phòng làm việc để hình dung trực quan hơn. 

Chủ đầu tư có được khai sai GFA hoặc NFA không?

Có thể. Ví dụ:

• Quảng cáo diện tích tim tường (phủ bì) nhưng bán theo thông thủy

• Báo giá thuê theo GFA nhưng không công bố diện tích NFA tương ứng.

Cẩn thận khi xem thông tin dự án. Hãy yêu cầu xác nhận bằng văn bản hoặc bản vẽ kỹ thuật nếu có sự chênh lệch giữa GFA/NFA.

Hy vọng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ GFA là gì? cũng như sự khác biệt giữa GFA, NFA/NSA và CFA trong xây dựng. Việc nắm vững các khái niệm này sẽ giúp bạn áp dụng chính xác vào thực tế, từ thiết kế đến tính toán chi phí.

Nếu bạn đang tìm kiếm không gian văn phòng với các diện tích GFA, NFA đa dạng, hãy tham khảo văn phòng cho thuê HCM tại Arental Vietnam để có được giải pháp thuê văn phòng tối ưu.