Mã ngành cho thuê văn phòng cập nhật theo quy định mới nhất 2026

Khi kinh doanh cho thuê văn phòng, việc đăng ký đúng mã ngành nghề là yếu tố bắt buộc để doanh nghiệp hoạt động hợp pháp, xuất hóa đơn đúng quy định và tránh rủi ro khi bị kiểm tra.

Bài viết này sẽ giúp bạn xác định chính xác mã ngành cho thuê văn phòng theo từng mô hình kinh doanh, đồng thời hướng dẫn thủ tục đăng ký và những lưu ý pháp lý quan trọng để tránh bị trả hồ sơ hoặc phát sinh rủi ro về sau.

Mã ngành nghề cho thuê văn phòng là gì?

Mã ngành đăng ký kinh doanh dịch vụ cho thuê văn phòng là 6810: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê. Mã ngành này nằm trong Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam ban hành kèm Quyết định 36/2025/QĐ TTg, hiệu lực từ ngày 15/11/2025, thay thế Quyết định 27/2018/QĐ TTg.

Bạn nên đăng ký 6810 khi doanh nghiệp có doanh thu từ hoạt động bất động sản, ví dụ:

• Cho thuê mặt bằng làm văn phòng, sàn văn phòng, phòng làm việc
• Cho thuê công trình không để ở như cửa hàng, trung tâm thương mại, kho bãi, nhà xưởng
• Cho thuê lại mặt bằng (thuê rồi cho thuê lại) nếu hoạt động thực tế có phát sinh và đáp ứng quy định liên quan

Về cơ sở pháp lý, cho thuê, cho thuê lại bất động sản là một hình thức của kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (29/2023/QH15), luật này có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.

Lưu ý: nếu mô hình của bạn ngoài “cho thuê mặt bằng” còn có dịch vụ đi kèm (văn phòng ảo, coworking, lễ tân, nhận thư, tổng đài, hỗ trợ hành chính), thường cần đăng ký thêm mã ngành phụ phù hợp để hồ sơ phản ánh đúng hoạt động thực tế.

Xem thêm: Văn phòng là gì?

Chi tiết nhóm 6810 gồm những mã ngành nào?

Trong Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam theo Quyết định 36/2025/QĐ-TTg (hiệu lực 15/11/2025), mã ngành 6810 (cấp 4) được chia thành các mã ngành cấp 5 sau:

• 68101: Mua, bán nhà ở và quyền sử dụng đất ở
• 68102: Mua, bán nhà và quyền sử dụng đất không để ở
• 68103: Cho thuê và vận hành nhà ở và đất ở
• 68104: Cho thuê và vận hành nhà và đất không để ở (đây là nhóm bám sát “cho thuê văn phòng”)
• 68109: Kinh doanh bất động sản khác

Nếu mặt bằng được khai thác với mục đích làm nơi làm việc, giao dịch, đặt trụ sở, bố trí nhân sự vận hành thì thuộc nhóm “không để ở”, tương ứng 68104. Ngược lại, nếu mục đích khai thác là để ở hoặc có yếu tố lưu trú (ví dụ căn hộ dịch vụ, officetel sử dụng để ở theo công năng thực tế) thì nghiêng về nhóm “để ở”, tương ứng 68103.

Tham khảo thêm: 

cho thuê văn phòng

văn phòng ảo

văn phòng trọn gói

văn phòng chia sẻ

Đối tượng cần đăng ký mã ngành nghề cho thuê văn phòng

Để hiểu rõ hơn về các trường hợp cần đăng ký, chúng tôi xin liệt kê 5 đối tượng chính sau đây:

1. Doanh nghiệp sở hữu hoặc thuê bất động sản để cho thuê lại: Bao gồm công ty có tòa nhà, mặt bằng, hoặc thuê dài hạn để khai thác cho thuê văn phòng.

2. Tổ chức đầu tư – phát triển bất động sản: Doanh nghiệp xây dựng, vận hành khu văn phòng, trung tâm thương mại có hoạt động cho thuê.

3. Công ty cho thuê văn phòng chia sẻ, văn phòng ảo: Dù không sở hữu BĐS, nếu thuê lại và cho thuê từng chỗ/ngắn hạn, cho thuê văn phòng theo giờ vẫn cần đăng ký ngành nghề cho thuê văn phòng.

4. Cá nhân hoặc hộ gia đình cho thuê nhà làm văn phòng thường xuyên: Nếu có tính chất kinh doanh, phải đăng ký hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp và mã ngành 6810.

5. Đơn vị quản lý, khai thác, vận hành bất động sản văn phòng: Khi tham gia trực tiếp vào hoạt động cho thuê, ký hợp đồng hoặc hưởng doanh thu từ thuê.

Điều kiện pháp lý khi kinh doanh mã ngành cho thuê văn phòng

Điều kiện về chủ thể kinh doanh

• Cho thuê văn phòng là kinh doanh bất động sản, do thuộc nhóm công trình xây dựng có công năng văn phòng và diện tích sàn được phép đưa vào kinh doanh (Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Điều 5).
• Nguyên tắc chung: phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản (Điều 9 khoản 1).
• Ngoại lệ: cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ không bắt buộc lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải kê khai, nộp thuế. Tiêu chí “quy mô nhỏ” do nghị định hướng dẫn quy định (Điều 9 khoản 3, 4, 6).
• Thuê rồi cho thuê lại văn phòng là hình thức được pháp luật cho phép (Điều 10 khoản 1 điểm đ).

Điều kiện về địa chỉ kinh doanh

• Trụ sở, địa điểm kinh doanh phải là địa chỉ hợp pháp trên lãnh thổ Việt Nam, xác định rõ theo địa giới hành chính (Luật Doanh nghiệp 2020, Điều 42).
• Không được sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng hoặc cho thuê làm nơi làm việc vì đây là mục đích không để ở, dễ bị xử lý vi phạm (Luật Nhà ở 2023, điểm c khoản 8 Điều 3). Xem thêm: có được thuê chung cư làm văn phòng.

Lưu ý quan trọng về vốn

• Không còn yêu cầu “vốn pháp định 20 tỷ” theo cách hiểu cũ. Thực tế, Nghị định 02/2022/NĐ CP đã thay thế Nghị định 76/2015/NĐ CP (văn bản gắn với điều kiện vốn pháp định trước đây).
• Trường hợp kinh doanh thông qua dự án bất động sản, doanh nghiệp vẫn phải đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính, vốn chủ sở hữu theo quy mô dự án (Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Điều 9 khoản 2).

Nghĩa vụ công khai thông tin và giao dịch

• Hoạt động cho thuê phải đảm bảo công khai, minh bạch, ký kết bằng hợp đồng, không vi phạm điều cấm (Điều 4). Xem thêm: hợp đồng thuê văn phòng.
• Phải công khai đầy đủ thông tin về văn phòng cho thuê và cập nhật khi có thay đổi (Điều 6).
• Tránh các hành vi bị cấm như kinh doanh khi chưa đủ điều kiện, cung cấp thông tin sai lệch (Điều 8).

Rủi ro thuế khi cho thuê, cho thuê lại

• Hợp đồng và dòng tiền cần “khớp” ngay từ đầu: tiền thuê, phí dịch vụ, điện nước, phí quản lý, gửi xe nên tách rõ bản chất để tránh lệch doanh thu, lệch chứng từ khi đối chiếu thuế.
• Trường hợp cho thuê lại: nên kiểm tra điều khoản cho thuê lại trong hợp đồng thuê gốc và hồ sơ chứng từ đầu vào, đầu ra để tránh rủi ro chi phí không được chấp nhận.

Tham khảo thêm bài viết Điều kiện kinh doanh cho thuê văn phòng để nắm chi tiết hơn.

Thủ tục đăng ký mã ngành cho thuê văn phòng 6810

Hoạt động cho thuê văn phòng được xếp vào nhóm kinh doanh bất động sản, áp dụng mã ngành cấp 4: 6810. 

Tùy vào tình trạng hoạt động của doanh nghiệp, thủ tục đăng ký được thực hiện theo một trong hai trường hợp sau.

Trường hợp 1: Đăng ký mã ngành 6810 khi thành lập mới doanh nghiệp

Áp dụng với cá nhân hoặc tổ chức thành lập doanh nghiệp mới và có định hướng kinh doanh cho thuê văn phòng ngay từ đầu.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký doanh nghiệp

Hồ sơ thành lập doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp, bao gồm:

• Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp
• Điều lệ doanh nghiệp
• Danh sách thành viên hoặc cổ đông (nếu có)
• Bản sao giấy tờ pháp lý của cá nhân hoặc tổ chức góp vốn
• Thông tin ngành nghề đăng ký kinh doanh

Lưu ý về ngành nghề

Trong mục ngành nghề kinh doanh, doanh nghiệp chọn mã ngành cấp 4: 6810 – Kinh doanh bất động sản.

Có thể ghi chi tiết nội dung bên dưới, ví dụ: cho thuê, vận hành, quản lý nhà và đất không để ở (cho thuê văn phòng), miễn là phù hợp với phạm vi của ngành 6810.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký

Doanh nghiệp nộp hồ sơ qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp bằng chữ ký số hoặc tài khoản đăng ký kinh doanh https://dangkykinhdoanh.gov.vn.

Kết quả: Doanh nghiệp được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, trong đó ngành nghề 6810 được ghi nhận trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký doanh nghiệp.

Thời hạn xử lý: Thông thường 03 ngày làm việc kể từ ngày hồ sơ hợp lệ.

Xem thêm về đăng ký thành lập doanh nghiệp.

Trường hợp 2: Doanh nghiệp đang hoạt động bổ sung mã ngành 6810

Áp dụng với doanh nghiệp đã thành lập nhưng chưa đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản, nay phát sinh hoạt động cho thuê văn phòng.

Bước 1: Thực hiện quyết định nội bộ

Doanh nghiệp ban hành văn bản nội bộ về việc bổ sung ngành nghề, tùy theo loại hình:

• Quyết định của chủ sở hữu
• Nghị quyết, quyết định của Hội đồng thành viên
• Nghị quyết, quyết định của Đại hội đồng cổ đông

Bước 2: Thông báo thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày có quyết định bổ sung ngành nghề, doanh nghiệp thực hiện thủ tục thông báo thay đổi.

Hồ sơ tối thiểu gồm:

• Thông báo thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp
• Quyết định và biên bản họp về việc bổ sung ngành nghề
• Văn bản ủy quyền (nếu người nộp hồ sơ không phải đại diện pháp luật)

Bước 3: Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ tại Phòng Đăng ký kinh doanh, hiện nay thực tế chủ yếu nộp trực tuyến qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp.

Kết quả: Ngành nghề 6810 được cập nhật trên hệ thống đăng ký doanh nghiệp. Doanh nghiệp có thể đề nghị cấp Giấy xác nhận thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp nếu cần.

Thời hạn xử lý: Thông thường 03 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ.

Việc đăng ký đúng mã ngành cho thuê văn phòng không chỉ là yêu cầu pháp lý bắt buộc, mà còn là nền tảng để doanh nghiệp vận hành ổn định, xuất hóa đơn đúng bản chất dịch vụ và hạn chế rủi ro khi bị kiểm tra.

Nếu xác định đúng mô hình kinh doanh ngay từ đầu, lựa chọn đúng mã ngành tương ứng và cập nhật theo văn bản pháp luật hiện hành, doanh nghiệp có thể tránh bị trả hồ sơ, tránh phải bổ sung nhiều lần và giảm thiểu rủi ro về thuế, hóa đơn trong quá trình hoạt động.

Các câu hỏi thường gặp

Nộp hồ sơ đăng ký hoặc bổ sung mã ngành cho thuê văn phòng 6810 ở đâu?

Bạn nộp tại Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi doanh nghiệp đặt trụ sở. Có 2 cách nộp:

• Online qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp (dangkykinhdoanh.gov.vn)
• Trực tiếp tại bộ phận một cửa của cơ quan đăng ký kinh doanh 

Thời gian xử lý thường theo quy định xử lý hồ sơ đăng ký doanh nghiệp khi hồ sơ hợp lệ.

Điều kiện của bất động sản dùng để cho thuê văn phòng là gì?

Khi đưa văn phòng vào kinh doanh, nên tự kiểm tra tối thiểu các điểm sau:

• Có hồ sơ pháp lý chứng minh quyền với tài sản (giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình hoặc giấy tờ tương đương theo quy định).
• Tài sản không có tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện bị hạn chế giao dịch.
• Đúng công năng, mục đích sử dụng: văn phòng là nhóm không để ở, tránh dùng căn hộ chung cư làm văn phòng vì rủi ro sai công năng.
• Thông tin về tài sản cần công khai đầy đủ, chính xác trước khi đưa vào kinh doanh và cập nhật khi có thay đổi.

Có được cho thuê lại văn phòng nếu chỉ là bên đi thuê?

Có thể, nếu bạn kiểm soát đủ 3 điểm:

• Hồ sơ doanh nghiệp có ngành nghề phù hợp (thực tế thường bám 6810, chi tiết cho thuê văn phòng thường nằm ở nhánh không để ở).
• Hợp đồng thuê gốc có điều khoản cho phép cho thuê lại hoặc có thỏa thuận bổ sung rõ ràng.
• Hợp đồng cho thuê lại, hóa đơn, chứng từ được tổ chức nhất quán để tránh rủi ro về pháp lý và thuế.

Làm sao biết doanh nghiệp đã đăng ký mã ngành 6810 chưa?

Bạn có thể kiểm tra theo 2 cách:

• Xem Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc thông tin ngành nghề trong hồ sơ nội bộ doanh nghiệp
• Tra cứu trên dangkykinhdoanh.gov.vn bằng mã số doanh nghiệp/mã số thuế hoặc tên công ty, vào mục Ngành, nghề kinh doanh và tìm “6810” hoặc “kinh doanh bất động sản”

Cho thuê văn phòng có bắt buộc xuất hóa đơn không?

Nếu khách thuê là doanh nghiệp hoặc có nhu cầu chứng từ chi phí, bạn cần xuất hóa đơn theo quy định về hóa đơn và kê khai thuế theo mô hình áp dụng của đơn vị. Xem chi tiết nội dung xuất hóa đơn cho thuê văn phòng

Nguồn tham khảo

Nội dung bài viết được tổng hợp theo các văn bản pháp luật chính thức và nguồn tin pháp lý đáng tin cậy sau đây:

1. Quyết định 36/2025/QĐ-TTg ban hành Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam mới, có hiệu lực từ 15/11/2025.
2. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15), có hiệu lực từ 01/01/2025, quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm cho thuê và cho thuê lại bất động sản.
3. Luật Doanh nghiệp 2020, quy định các điều kiện và thủ tục đăng ký doanh nghiệp, đăng ký ngành nghề, trụ sở và thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp.
4. Luật Nhà ở 2023, quy định về công năng sử dụng nhà ở, hạn chế sử dụng căn hộ chung cư cho mục đích không để ở, liên quan đến điều kiện về địa điểm sử dụng làm văn phòng.
5. Nghị định 02/2022/NĐ-CP, bãi bỏ yêu cầu về vốn pháp định đối với hoạt động kinh doanh bất động sản như quy định cũ, thay cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
6. Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp (dangkykinhdoanh.gov.vn) - nguồn tham khảo thủ tục, biểu mẫu và quy trình nộp hồ sơ đăng ký ngành nghề trực tuyến hiện hành.

Tham khảo thêm dịch vụ cho thuê văn phòng Quận 2 và cho thuê văn phòng Quận 7 của chúng tôi.