Tổng Quan Mô Hình Kinh Doanh Coworking Space TPHCM Năm 2025

Thị trường kinh doanh coworking space tại TPHCM đang chuyển mình mạnh mẽ, không còn giới hạn trong phạm vi startup hay freelancer. Khi nhu cầu làm việc linh hoạt ngày càng lan rộng, các mô hình coworking space cũng liên tục đổi mới - từ thiết kế không gian đến chiến lược vận hành. Bài phân tích dưới đây sẽ mang đến góc nhìn toàn diện về các xu hướng nổi bật, động lực tăng trưởng và tiềm năng đầu tư dành cho cả doanh nghiệp sử dụng lẫn nhà phát triển không gian làm việc.

Tổng Quan Thị Trường Coworking Space TP.HCM Năm 2025

Những năm gần đây, thị trường coworking space tại Việt Nam đã chứng kiến sự tăng trưởng nhanh chóng, đặc biệt là sau đại dịch COVID-19.  Trong đó, TPHCM nổi lên như trung tâm của mô hình không gian làm việc linh hoạt, với dịch vụ cho thuê văn phòng chia sẻ TPHCM phát triển mạnh, đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng từ cá nhân đến doanh nghiệp. Đây cũng là thị trường coworking space lớn nhất cả nước, chiếm hơn 60,9% tổng nguồn cung toàn quốc (Knight Frank Vietnam).

Từ một lựa chọn linh hoạt cho nhóm startup hay freelancer, mô hình coworking giờ đây đang được các doanh nghiệp vừa và nhỏ, thậm chí là tổ chức lớn, cân nhắc như một phần chiến lược tổ chức không gian làm việc dài hạn. Sự dịch chuyển này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố: quá trình chuyển đổi số, nhu cầu tiết giảm chi phí cố định, cùng với kỳ vọng ngày càng cao về trải nghiệm và tính linh hoạt từ lực lượng lao động trẻ.

Theo báo cáo từ Knight Frank Vietnam, một số điểm nổi bật trong “bức tranh hiện tại” có thể kể đến như:

• Tổng nguồn cung văn phòng chia sẻ tại Hà Nội và TP.HCM vào năm 2021 đã cao hơn 13 lần so với năm 2017

• Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 81%, riêng một số khu vực chiến lược như Thảo Điền (TP. Thủ Đức) lên tới 87%, cho thấy nhu cầu thực tế vẫn duy trì ở mức cao bất chấp nguồn cung tăng dần qua từng năm.

• Giá thuê trung bình dao động trong khoảng 34–35% so với mô hình văn phòng truyền thống (bao gồm hot desk và private office), giúp mô hình này tiếp cận dễ dàng hơn với các doanh nghiệp nhỏ, freelancer và nhóm làm việc linh hoạt.

Trong khi đó, theo thống kê từ thị trường văn phòng truyền thống tại TPHCM (Knight Frank), giá thuê văn phòng hạng A đã có xu hướng giảm nhẹ sau năm 2020, trong khi tỷ lệ diện tích trống có dấu hiệu tăng. Đây là một tín hiệu cho thấy mô hình coworking space đang ngày càng trở thành giải pháp thay thế hợp lý hơn cả về chi phí lẫn khả năng mở rộng linh hoạt.

Theo quan sát thực tế từ đội ngũ vận hành tại Arental Vietnam, nhu cầu sử dụng coworking space đang trở nên linh hoạt hơn rất nhiều so với giai đoạn trước đại dịch. Doanh nghiệp hiện không còn tìm kiếm không gian làm việc đơn thuần, mà ưu tiên môi trường có tính kết nối, cộng đồng và phù hợp với tốc độ tăng trưởng theo từng giai đoạn, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ đang mở rộng hoạt động tại TP.HCM.

Với đà phục hồi kinh tế mạnh mẽ và số lượng doanh nghiệp quay lại thị trường không ngừng tăng lên (76,2 nghìn doanh nghiệp quay trở lại hoạt động trong năm 2024 – Cục Thống Kê), mô hình coworking tại TP.HCM đang tiến gần hơn đến vai trò của một chuẩn không gian làm việc hiện đại, thay vì chỉ là giải pháp thay thế tạm thời sau đại dịch.

4 Yếu Tố Đang Định Hình Thị Trường Kinh Doanh Coworking Space TPHCM

Thị trường coworking space tại TPHCM không chỉ tăng trưởng về quy mô mà còn đang tái định hình theo những chuyển động mới của nền kinh tế và xu hướng làm việc toàn cầu. Dưới đây là những yếu tố nổi bật đang tạo lực đẩy quan trọng cho mô hình văn phòng chia sẻ tại thành phố này.

Sự Tất Yếu Của Mô Hình Làm Việc Linh Hoạt

Từ sau đại dịch, hybrid working không còn là xu hướng nhất thời mà đã trở thành một cấu phần thiết yếu trong chiến lược vận hành của nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM. Sự dịch chuyển này được thúc đẩy bởi:

• Nhu cầu tối ưu hóa chi phí vận hành, tránh các khoản chi cố định dài hạn như thuê văn phòng truyền thống.

• Kỳ vọng về một môi trường làm việc không chỉ linh hoạt về không gian mà còn tạo cảm hứng sáng tạo, tương tác và kết nối nội bộ tốt hơn.

Theo báo cáo của Acclime và Knight Frank, nhiều doanh nghiệp hiện đã xem coworking space như một “mảnh ghép linh hoạt” trong chiến lược tổ chức, đặc biệt trong bối cảnh lao động trẻ đang đòi hỏi nhiều hơn ở nơi làm việc.

Nhu Cầu Thực Tế Từ Doanh Nghiệp Mới Và Nhóm SME

Báo cáo từ Cục thống kê cho thấy, trong 7 tháng đầu năm 2024, cả nước có hơn 157,2 doanh nghiệp thành lập mới, cao nhất ghi nhận vào tháng 7 với gần 15.785 đơn vị (tăng 7,3% so với cùng kỳ năm trước)*

TPHCM luôn là địa bàn trọng điểm với tỉ lệ khởi nghiệp cao, trong đó:

• Nhóm doanh nghiệp quy mô nhỏ và vừa (SME) chiếm phần lớn

• Đặc biệt ưu tiên các không gian linh hoạt, dễ tiếp cận và không phát sinh chi phí đầu tư ban đầu

Mức tăng trưởng này phản ánh sự hồi phục tích cực của nền kinh tế, đồng thời khẳng định lại vai trò của mô hình kinh doanh coworking space như một giải pháp không gian tối ưu, vừa phù hợp với ngân sách của nhóm startup/SME, vừa đáp ứng được yêu cầu vận hành nhanh, không tốn thời gian đầu tư cơ sở hạ tầng.

(*) Theo bản tin từ Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư.

Sự Kỳ Vọng Của Lực Lượng Lao Động Trẻ (Genz)

Gen Z, lực lượng đang và sẽ chiếm phần lớn nhân sự tại các doanh nghiệp công nghệ, sáng tạo và startup – ngày càng ưu tiên trải nghiệm làm việc hơn là chỉ “đi làm”.

Những mong đợi nổi bật bao gồm:

• Không gian làm việc hiện đại, sáng tạo, có yếu tố thẩm mỹ;

• Kết nối cộng đồng - nơi họ cảm thấy thuộc về và là yếu tố tạo cảm hứng và động lực làm việc;

• Sự linh hoạt về thời gian, vị trí và văn hóa;

Coworking space là mô hình gần như duy nhất hiện nay có thể đáp ứng đồng thời những tiêu chí này. Theo The Sentry, các không gian làm việc có thiết kế tốt, cộng đồng mạnh và tiện ích bổ trợ (F&B, sự kiện...) duy trì tỷ lệ lấp đầy lên đến 90%, dù mặt bằng chung thị trường sụt giảm.

Sự Chuyển Hướng Của Doanh Nghiệp Quy Mô Vừa Và Lớn

Không chỉ startup hay freelancer, các doanh nghiệp quy mô lớn tại TP.HCM cũng bắt đầu áp dụng coworking như:

• Văn phòng vệ tinh hỗ trợ mô hình hybrid.

• Không gian dự phòng khi chuyển địa điểm hoặc cải tạo.

• Địa điểm giao dịch linh hoạt tại các khu trung tâm như Quận 1, Thảo Điền (Quận 2)

Thực tế ghi nhận nhiều công ty lớn đã lựa chọn các coworking space đạt chuẩn quốc tế để duy trì hình ảnh thương hiệu nhưng vẫn tiết kiệm được chi phí và tăng khả năng thích ứng nhanh với biến động thị trường. Những dự án như The Sentry tại Thảo Điền hay tổ hợp coworking 3.000m2 do Knight Frank quản lý là ví dụ tiêu biểu.

Với sự thay đổi nhanh chóng trong nhu cầu và hành vi người dùng, thị trường coworking space tại TP.HCM không chỉ tăng trưởng về quy mô mà còn trở nên đa dạng hơn về mô hình khai thác.Tùy theo quy mô tổ chức, mục tiêu sử dụng và khả năng tài chính, các doanh nghiệp có thể lựa chọn những loại hình coworking khác nhau: từ linh hoạt theo giờ đến văn phòng riêng biệt có tích hợp tiện ích.

Việc hiểu rõ đặc điểm từng mô hình không chỉ giúp người dùng tìm được giải pháp phù hợp, mà còn giúp các nhà vận hành định hình rõ hướng phát triển trong giai đoạn tới.

3 Mô Hình Coworking Space Phổ Biến Tại TP.HCM Hiện Nay

Nếu yếu tố chiến lược thúc đẩy thị trường coworking là sự chuyển dịch mô hình làm việc, thì yếu tố quyết định trải nghiệm thực tế lại nằm ở cách không gian được vận hành. Tại TP.HCM, mỗi mô hình coworking không chỉ khác biệt về cách tổ chức chỗ ngồi, mà còn mang đến mức độ linh hoạt, quyền lợi và kết nối cộng đồng khác nhau.

Dưới đây là những hình thức coworking space phổ biến nhất hiện nay, đang được triển khai rộng rãi và phản ánh đúng nhu cầu của từng nhóm người dùng.

Chỗ Ngồi Linh Hoạt (Hot Desking)

Hot desking là hình thức cho thuê chỗ ngồi không cố định, người dùng có thể chọn bất kỳ bàn trống nào trong không gian làm việc chung. Đây là lựa chọn phù hợp với freelancer hoặc người làm việc từ xa cần không gian linh hoạt theo giờ hoặc theo ngày.

Nếu bạn đang tìm hiểu kỹ hơn về mô hình này, bạn có thể tham khảo thêm trong bài viết hot desking là gì và các lợi ích mà mô hình này mang lại.

Chỗ Ngồi Cố Định (Dedicated Desk)

Khác với hot desking vốn linh hoạt theo lượt, mô hình chỗ ngồi cố định cung cấp vị trí làm việc riêng biệt, gắn liền với một cá nhân xuyên suốt thời gian thuê. Đây là lựa chọn lý tưởng cho những ai cần môi trường ổn định để tập trung làm việc lâu dài như startup nhỏ, freelancer toàn thời gian hay nhân sự hybrid.

Tại Arental Vietnam, hình thức này hiện đang được triển khai tại nhiều chi nhánh, trong đó nổi bật là dịch vụ cho thuê văn phòng chia sẻ Quận 2, nơi kết hợp không gian chuyên nghiệp, cộng đồng năng động cùng vị trí kết nối thuận tiện giữa khu Đông TPHCM.

Mô Hình Coworking Space Kết Hợp

Bên cạnh các loại hình truyền thống, nhiều coworking space tại TP.HCM đang phát triển theo hướng tích hợp tiện ích, nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dùng:

Kết hợp quán cà phê: Không gian làm việc mở kèm khu vực café, phù hợp với freelancer, nhóm sáng tạo cần môi trường linh hoạt, giàu cảm hứng. Mô hình này thường được biết đến phổ biến với với tên gọi coworking space cafe.

Tích hợp phòng họp và văn phòng riêng: Đây là mô hình hiện đang được Arental Vietnam triển khai tại nhiều chi nhánh,  mang lại không gian làm việc chuyên nghiệp, linh hoạt, phù hợp với doanh nghiệp vừa và nhỏ, nhóm dự án hoặc startup cần sử dụng đa dạng tiện ích trong cùng một khu vực làm việc.

Từ việc đa dạng hóa mô hình khai thác, thị trường coworking space tại TP.HCM đang cho thấy sự biến chuyển từ giai đoạn mở rộng sang giai đoạn phân hóa rõ nét theo phân khúc người dùng và định vị dịch vụ. Xu hướng này phản ánh quá trình chuyên sâu hóa của ngành, khi các nhà vận hành không chỉ chia sẻ không gian mà còn thiết kế trải nghiệm phù hợp từng nhóm khách hàng.

Đây là thời điểm phù hợp để nhìn sâu hơn vào các phân khúc coworking space chủ đạo tại TP.HCM, nhằm đánh giá toàn diện hơn về dư địa phát triển cũng như cơ hội đầu tư trong từng nhóm thị trường.

Phân Khúc Thị Trường Kinh Doanh Coworking Space Tại TPHCM

Cùng với tốc độ phát triển mạnh mẽ của mô hình làm việc linh hoạt, thị trường coworking space tại TP.HCM đang dần phân hóa theo nhu cầu sử dụng, ngân sách và định vị thương hiệu của từng nhóm khách hàng. Việc nắm rõ đặc điểm từng phân khúc không chỉ giúp người dùng tìm được không gian phù hợp, mà còn là cơ sở để nhà đầu tư và nhà vận hành điều chỉnh chiến lược khai thác hiệu quả hơn.

Phân Khúc Cao Cấp (Premium/Luxury)

Phân khúc cao cấp tại TP.HCM thường tập trung ở các vị trí đắc địa như Quận 1, nơi hội tụ các tòa nhà hạng A với thiết kế tinh xảo, dịch vụ chuyên biệt và trải nghiệm làm việc đẳng cấp. Đây là lựa chọn lý tưởng cho các tập đoàn đa quốc gia, công ty luật, quỹ đầu tư hoặc chuyên gia tư vấn cao cấp mong muốn không gian tương xứng với hình ảnh thương hiệu.

Đặc điểm nổi bật:

• Thiết kế nội thất sang trọng, sử dụng vật liệu cao cấp.

• Dịch vụ chuyên nghiệp: lễ tân đa ngôn ngữ, phòng họp công nghệ cao, lounge VIP, “concierge” riêng.

• Mức giá tham khảo: 8.000.000 - 15.000.000 VND/người/tháng.

Một số mô hình nổi bật có thể kể đến The Sentry, Dreamplex flagship hoặc các chi nhánh cao cấp của WeWork. Nếu bạn quan tâm đến các không gian thuộc nhóm này, có thể tham khảo thêm qua danh sách coworking space HCM nổi bật hiện nay.

Phân Khúc Trung Cấp (Mid - Range)

Phân khúc trung cấp hiện đang chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường coworking TPHCM, phục vụ chủ yếu cho các doanh nghiệp SME, startup đang tăng trưởng hoặc nhóm dự án cần không gian làm việc ổn định mà vẫn tối ưu ngân sách.

Đặc điểm chính:

• Không gian hiện đại, đầy đủ tiện ích cơ bản như phòng họp, pantry, lễ tân.

• Vị trí tại các khu vực cận trung tâm như Quận 2, Bình Thạnh hoặc đô thị mới như Quận 7.

• Mức giá tham khảo: 2.500.000 – 7.000.000 VND/người/tháng.

Trong đó, khu vực Quận 2 nổi bật với sự phát triển nhanh chóng của các không gian làm việc tầm trung, vừa đảm bảo chất lượng vận hành, vừa dễ tiếp cận về chi phí. Bạn có thể tham khảo thêm top coworking space Quận 2 để tìm ra lựa chọn phù hợp nhất cho nhu cầu của mình.

Phân Khúc Giá Hợp Lý (Affordable)

Phân khúc này hướng đến nhóm khách hàng cần tối ưu ngân sách nhưng vẫn đảm bảo hiệu quả vận hành, như các startup giai đoạn đầu, freelancer mới vào nghề hoặc doanh nghiệp siêu nhỏ.

Đặc điểm nổi bật:

• Không gian làm việc đơn giản, chi phí thấp.

• Ưu tiên sự linh hoạt về thời gian thuê và loại hình chỗ ngồi.

• Mức giá phổ biến từ 1.500.000 – 3.000.000 VND/người/tháng.

Tại khu vực Phú Mỹ Hưng (Quận 7), dịch vụ cho thuê văn phòng chia sẻ Quận 7 của Arental Vietnam là một trong những lựa chọn nổi bật. Không chỉ có giá khởi điểm khá cạnh tranh trong khu vực (chỉ 2.000.000 VND/người/tháng), mô hình còn tích hợp các tiện ích cơ bản như: lễ tân, in ấn, phòng họp,... giúp doanh nghiệp vận hành hiệu quả ngay từ ngày đầu.

Xu Hướng Phát Triển Và Cơ Hội Đầu Tư Trên Thị Trường Coworking Space TPHCM

Sau đại dịch Covid-19, mô hình coworking space tại TPHCM tiếp tục khẳng định vai trò như một giải pháp linh hoạt, phù hợp với xu hướng làm việc hiện đại và nhu cầu tối ưu chi phí. Với 97 địa điểm được ghi nhận từ năm 2021, TPHCM vẫn là thị trường coworking lớn nhất cả nước và tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Nhu Cầu Tăng Trưởng Đều Và Tập Trung Cao Tại TPHCM

Không chỉ dẫn đầu cả nước về số lượng coworking space, TPHCM còn thể hiện rõ vai trò trung tâm qua biên độ giá thuê rộng và đa dạng mô hình khai thác. Theo dữ liệu từ Acclime Vietnam (Coworking rental fees for a dedicated desk - 2022), thị trường TPHCM đang ghi nhận:

• Mức giá thuê dao động từ 1,8 triệu đến 9,3 triệu đồng/tháng cho mỗi chỗ ngồi cố định – cao nhất trong ba thành phố lớn.

• Giá thuê trung bình đạt khoảng 3 triệu đồng/tháng, so với mức 2 triệu đồng tại Hà Nội và dưới 2 triệu đồng tại Đà Nẵng.

• Phân khúc trải rộng từ bình dân đến cao cấp, phản ánh rõ nhu cầu đa dạng – từ freelancer đến các doanh nghiệp SME cần môi trường làm việc linh hoạt nhưng chuyên nghiệp.

• Khả năng tiếp cận của người dùng cao hơn, nhờ có nhiều lựa chọn không gian và mô hình giá linh hoạt theo nhu cầu thực tế.

Chính sự phát triển đồng đều về nguồn cung lẫn mức giá này đang củng cố vị thế của TP.HCM như một trung tâm coworking hàng đầu cả nước, đồng thời tạo lực hút mạnh mẽ với các nhà đầu tư, đơn vị vận hành và khách hàng.

Chú Trọng Thiết Kế Không Gian Và Trải Nghiệm Người Dùng

Không gian làm việc hiện nay không chỉ cần đáp ứng công năng, mà còn phải tạo cảm hứng và thúc đẩy sự kết nối. Những mô hình tích hợp như coworking kết hợp cà phê, phòng họp riêng hay private office đang được ưa chuộng nhờ khả năng đáp ứng linh hoạt nhiều nhu cầu trong cùng một môi trường.

Yếu tố thiết kế vì thế trở thành lợi thế cạnh tranh rõ rệt giữa các nhà vận hành. Bạn có thể xem thêm xu hướng thiết kế coworking space hiện đại và hiệu quả để hiểu cách không gian đang được định hình xoay quanh trải nghiệm người dùng.

Cơ Hội Cho Thương Hiệu Nội Địa Và Nhà Đầu Tư Chiến Lược

Mặc dù sự gia nhập của các thương hiệu quốc tế đang làm tăng tính cạnh tranh, thị trường coworking space TP.HCM vẫn còn nhiều tiềm năng để phát triển, khi  nằm trong top 50 thành phố có tốc độ tăng trưởng coworking nhanh nhất thế giới, với trung bình cứ 47,5 ngày lại có một không gian mới được đưa vào vận hành.

Đáng chú ý, Việt Nam hiện chỉ xếp thứ 20 toàn cầu về số lượng coworking space, thấp hơn nhiều so với các thị trường trưởng thành như Singapore hay Nhật Bản. Đây chính là cơ hội để các thương hiệu nội địa bứt phá, khi thị trường vẫn còn dư địa lớn và chưa bị bão hòa.

Với lợi thế hiểu rõ hành vi người dùng bản địa, các đơn vị vận hành trong nước có thể tận dụng:

• Chi phí đầu tư và vận hành thấp hơn.

• Dịch vụ tùy biến linh hoạt theo đặc thù thị trường Việt Nam.

• Khả năng xây dựng cộng đồng sát nhu cầu thực tế hơn so với các mô hình quốc tế chuẩn hóa.

Thực tế, nhiều thương hiệu nội địa tại TP.HCM đang từng bước định hình vị thế riêng trong thị trường coworking space. Một số đơn vị như Arental Vietnam đã phát triển theo hướng mô hình linh hoạt - chuyên nghiệp, tập trung vào phân khúc SME và startup với các không gian tích hợp từ văn phòng riêng, chỗ ngồi cố định đến khu cộng đồng. Chính sự thích ứng này giúp thương hiệu nội địa duy trì lợi thế cạnh tranh mà vẫn giữ mức đầu tư hợp lý.

Dễ thấy, thị trường coworking space tại TP.HCM đang được cấu trúc lại rõ rệt theo từng phân khúc khách hàng – từ cao cấp, trung cấp đến phổ thông. Mỗi phân khúc không chỉ phản ánh ngân sách chi tiêu, mà còn cho thấy kỳ vọng khác nhau về không gian, dịch vụ và giá trị trải nghiệm.

Tuy nhiên, dù thuộc nhóm khách hàng nào, đa số doanh nghiệp và người lao động đều có xu hướng dịch chuyển về các mô hình linh hoạt, đề cao tính kết nối và tối ưu chi phí. Đây chính là nền tảng quan trọng thúc đẩy những xu hướng vận hành mới, đồng thời mở ra cơ hội phát triển cho các nhà đầu tư lẫn đơn vị cung cấp dịch vụ trong giai đoạn tiếp theo.

Kết Luận

Từ một mô hình tạm thời phục vụ sự linh hoạt, coworking space tại TPHCM nay đã và đang trở thành một phần không thể thiếu trong chiến lược không gian làm việc của nhiều doanh nghiệp. Sự chuyển dịch về tư duy tổ chức, cộng với những thay đổi rõ rệt trong hành vi lao động, đang khiến mô hình này phát triển không chỉ theo chiều rộng mà còn được tái định hình theo chiều sâu – từ thiết kế, vận hành đến phân khúc thị trường.

Thị trường vẫn còn nhiều dư địa phát triển, đặc biệt ở những khu vực ngoài trung tâm và phân khúc tầm trung. Trong bối cảnh đó, sự xuất hiện ngày càng đa dạng của các nhà vận hành nội địa đóng vai trò không nhỏ trong việc gia tăng sức cạnh tranh, tạo bản sắc địa phương và đưa mô hình này tiệm cận hơn với nhu cầu thực tế của doanh nghiệp tại Việt Nam.

Dù cạnh tranh ngày càng gia tăng, nhưng chính điều đó đang thúc đẩy các nhà vận hành, đặc biệt là các thương hiệu nội địa, liên tục nâng cấp trải nghiệm, linh hoạt trong dịch vụ và phát triển những mô hình phù hợp hơn với doanh nghiệp Việt Nam. Với hơn 6 năm đồng hành cùng doanh nghiệp vừa và nhỏ tại TPHCM, Arental Vietnam tin rằng coworking space không chỉ là lựa chọn không gian làm việc, mà còn là nền tảng để kết nối, sáng tạo và phát triển bền vững.

Nếu bạn đang tìm hiểu về thị trường kinh doanh coworking space, đang cân nhắc đầu tư hay đơn giản chỉ đang tìm một không gian phù hợp để làm việc mỗi ngày, hy vọng bài viết này đã mang lại cho bạn một góc nhìn rõ ràng và cập nhật, không chỉ về hiện trạng, mà cả về tương lai của coworking space tại TP.HCM.

Liên hệ Arental Vietnam qua hotline 0987.260.333 nếu bạn cần thêm thông tin về mô hình, diện tích hoặc giải pháp không gian làm việc phù hợp với doanh nghiệp của mình.