Sai vi phạm về lộ giới làm ảnh hưởng đến giá nhà quận 2

Tình trạng sai phạm về lộ giới tại quận 2 ngày càng trở nên phổ biến, gây ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị của những ngôi nhà tại đây. Hãy cùng Arental.vn tìm hiểu rõ hơn về thông tin sai vi phạm về lộ giới làm ảnh hưởng đến giá nhà qua bài viết dưới đây. 

1. Khái niệm về lộ giới

Lộ giới là một thuật ngữ quen thuộc trong quy hoạch đô thị, được sử dụng để chỉ ranh giới quy hoạch của một đường giao thông, hẻm hoặc khu vực xây dựng. Lộ giới được xác định bởi cơ quan quản lý nhà nước dựa trên các tiêu chí như quy mô dân số, mật độ dân cư, lưu lượng giao thông,...

Lộ giới có thể được hiểu một cách đơn giản là phần đất nằm giữa hai chỉ giới đường đỏ. Chỉ giới đường đỏ là ranh giới quy hoạch của đường giao thông, được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa. Chỉ giới đường đỏ có ý nghĩa phân định phần đất dành cho giao thông và phần đất dành cho xây dựng.

Tại các thành phố lớn, lộ giới thường có chiều rộng lớn, đủ để xây dựng các hệ thống công trình hạ tầng giao thông hiện đại, như đường, cầu, cống,... Ngoài ra, lộ giới cũng được sử dụng để dành cho các khu vực dành cho mục đích sử dụng chung, như công viên, vườn hoa,...

Việc xây dựng nhà ở, công trình trên phần đất nằm trong lộ giới là hành vi vi phạm pháp luật, có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Các công trình xây dựng trên phần đất nằm trong lộ giới sẽ bị buộc phải tháo dỡ, gây thiệt hại cho chủ sở hữu.

Lộ giới là thuật ngữ được hiểu là phần không được xây dựng trái phép các công trình cá nhân.

2. Vai trò của lộ giới

Lộ giới là ranh giới quy hoạch của đường giao thông, được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa. Lộ giới có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn giao thông, mỹ quan đô thị và quyền lợi của người dân.

Đảm bảo an toàn giao thông

Lộ giới giúp xác định ranh giới dành cho đường giao thông, ngăn chặn các công trình xây dựng lấn chiếm đường giao thông, gây nguy hiểm cho các phương tiện tham gia giao thông. Khi lộ giới được xác định rõ ràng, các công trình xây dựng sẽ không được phép xây dựng quá ranh giới này. Điều này giúp đảm bảo an toàn cho các phương tiện tham gia giao thông, hạn chế tai nạn giao thông.

Mỹ quan đô thị

Lộ giới giúp tạo ra không gian thông thoáng, rộng rãi cho đường giao thông, góp phần nâng cao mỹ quan đô thị. Khi lộ giới được đảm bảo, các tuyến đường sẽ có bề rộng hợp lý, không bị lấn chiếm bởi các công trình xây dựng. Điều này giúp đảm bảo mỹ quan đô thị, tạo cảnh quan đẹp mắt cho thành phố.

Quyền lợi của người dân

Lộ giới giúp bảo vệ quyền lợi của người dân khi xây dựng nhà ở. Nếu nhà ở lấn chiếm lộ giới sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ hoặc không được bồi thường khi nhà bị thu hồi theo quy hoạch. Việc này giúp đảm bảo quyền lợi của người dân, tránh tình trạng người dân bị thiệt hại khi xây dựng nhà ở sai quy định.

3. Các khái niệm liên quan đến lộ giới

Trong quy hoạch đô thị, có hai khái niệm quan trọng cần nắm vững là chỉ giới xây dựng và khoảng lùi của công trình.

Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất. Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ, nếu công trình được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ (ranh giới lô đất); hoặc lùi vào so với đường đỏ nếu công trình phải xây lùi vào so với chỉ giới đường đỏ (do yêu cầu của quy hoạch).

Khoảng lùi của công trình là khoảng không gian giữa chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ. Khoảng lùi đảm bảo cho các phần của công trình (ban công, mái nhà, ...) không vượt qua khỏi chỉ giới đường đỏ.

Ví dụ, nếu chỉ giới đường đỏ của một tuyến đường là 20m, thì chỉ giới xây dựng có thể là 10m, 15m hoặc 20m, tùy thuộc vào yêu cầu của quy hoạch. Nếu chỉ giới xây dựng là 10m, thì khoảng lùi của công trình là 10m.

4. Những quy định về lộ giới

Mật độ cột mốc chỉ giới là khoảng cách giữa các cột mốc chỉ giới, được xác định dựa trên các yếu tố như địa hình và dân cư.

Ở các khu vực đồng ruộng, đồi thấp hay khu ít dân cư, mật độ cột mốc chỉ giới thường cao hơn, khoảng 500-1000m. Nguyên nhân là do địa hình ở những khu vực này tương đối bằng phẳng, dễ dàng cho việc di chuyển và quan sát. Ngoài ra, mật độ dân cư ở những khu vực này cũng thường thấp, nên việc cắm nhiều cột mốc sẽ giúp việc quản lý hành lang đường bộ dễ dàng hơn.

Ở những nơi dân cư đông đúc như trấn, huyện, xã, mật độ cột mốc chỉ giới thường thấp hơn, khoảng 100m. Nguyên nhân là do dân cư ở những khu vực này thường đông đúc, nên việc cắm nhiều cột mốc sẽ gây cản trở cho giao thông và sinh hoạt của người dân. Ngoài ra, việc cắm nhiều cột mốc cũng tốn kém hơn.

Còn ở khu vực địa hình hiểm trở (như núi dốc), mật độ cột mốc chỉ giới thường thấp nhất, chỉ cần cắm ở một số mốc quan trọng để các cơ quan nhà nước dễ dàng quản lý hành lang đường bộ. Nguyên nhân là do địa hình ở những khu vực này thường khó khăn, tốn kém cho việc cắm cột mốc. Ngoài ra, việc cắm nhiều cột mốc cũng có thể gây nguy hiểm cho người dân và các phương tiện giao thông.

>>>>> Thông tin các biệt thự cho thuê TPHCM

Cần có sự quan sát kỹ về biển cánh báo khi mua nhà hoặc đất xây nhà tránh vi phạm lộ giới.

5. Cách xác định mốc lộ giới

Để xác định lộ giới, khoảng lùi và chỉ giới xây dựng, người dân có thể thực hiện theo các bước sau:

• Quan sát khu vực: Người dân cần quan sát khu vực có các biển báo và các cột mốc chỉ giới ở hai bên đường. Các cột mốc chỉ giới thường có hình trụ, màu đỏ, được cắm ở vị trí mép ngoài cùng của phần đất dành cho đường giao thông.
• Xác định lộ giới: Lộ giới là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa, phân định ranh giới giữa phần đất được dành cho đường giao thông và phần đất được phép xây dựng công trình. Để xác định lộ giới, người dân có thể tính từ tim đường sang hai bên, lấy mốc lộ giới làm điểm cuối.
• Tính toán khoảng lùi: Khoảng lùi là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Khoảng lùi được xác định dựa trên quy định của nhà nước về tuyến đường xây dựng. Người dân có thể tham khảo quy định này trên các văn bản pháp luật về xây dựng.
• Xác định chỉ giới xây dựng: Chỉ giới xây dựng là đường ranh giới cho phép xây dựng nhà, công trình trên đất đó. Chỉ giới xây dựng được xác định bằng cách tính từ lộ giới sang phía trong, trừ đi khoảng lùi.

6. Khoảng cách lộ giới tiêu chuẩn khi xây nhà

Quy tắc chung khi xây nhà là nhà càng cao thì cần lùi về sau một khoảng xa hơn. Cụ thể:

Đường có lộ giới dưới 19m:

• Nếu nhà xây dựng có chiều cao dưới 19m thì được xây sát vỉa hè, không cần cách lộ giới.
• Chiều cao nhà được xây từ 19-22m thì công trình phải lùi về sau 3m.
• Nhà cao từ 22-25m thì công trình xây dựng cần có khoảng lùi 4m so với mốc lộ giới.
• Nhà có độ cao trên 28 bắt buộc phải lùi về sau 6m.

>>>>> Mua bán biệt thự quận 2 trở nên sôi động

Công trình càng cao thì khoảng lùi về sau càng xa.

Đường có lộ giới từ 19-22m:

• Công trình có độ cao dưới 22m thì không cần khoảng lùi.
• Công trình cao từ 22-25m thì lùi về sau 3m.
• Công trình cao hơn 28m thì khoảng lùi cần thiết là 6m.

Đường có lộ giới trên 22m:

• Công trình thấp hơn 25m thì không cần có khoảng lùi.
• Còn lại các công trình cao từ 28m trở lên thì bắt buộc lùi về sau 6m.

Tóm lại, khoảng lùi được tính dựa trên diện tích lộ giới và chiều cao công trình. Cần đảm bảo không có phần nào thuộc căn nhà lấn ra khỏi chỉ giới đường đỏ. Trong trường hợp nhà có khoảng lùi thì những phần sau đây được phép ra khỏi chỉ giới xây dựng: mái đón, mái đua, bậu cửa, bậc thềm, cánh cửa, vệt dắt xe, gờ chỉ, ô-văng, móng nhà. Đối với ban công hay lô gia không được lấn ra chỉ giới xây dựng quá 1,4m.

7. Xử lý vi phạm khi xây dựng lấn chiếm lộ giới

Theo quy định của Nghị định 100/2019/NĐ-CP, mức xử phạt hành chính đối với các hành vi vi phạm quy định về sử dụng lòng đường, vỉa hè, hè phố được quy định như sau:

Đối với các hành vi vi phạm tại đoạn đường ngoài đô thị

• Phạt tiền từ 2 triệu đến 3 triệu đồng đối với hành vi xây dựng trái phép nhà ở trên phần đất dành cho người đi bộ.
• Phạt tiền từ 5 triệu đến 10 triệu đồng đối với các hành vi:
  • Lấn chiếm lòng đường, phần đường dành cho người đi bộ để đổ chất phế thải hay để vật liệu trái phép.
  • Đào, san lấp trong hành lang đi bộ.
  • Chiếm dụng lòng đường hoặc vỉa hè từ 5-10m2 để làm nơi giữ xe.

Đối với các hành vi vi phạm tại đoạn đường đô thị

• Phạt tiền từ 10 triệu đến 15 triệu đồng đối với các hành vi:
  • Xây dựng nhà lấn chiếm vào phần đường dành cho người đi bộ.
  • Tự ý trồng cây trên đường sai quy định.

Đối với các hành vi vi phạm đặc biệt nghiêm trọng

• Phạt tiền từ 30 triệu đến 40 triệu đồng đối với các hành vi:
  • Xây dựng nhà ở hoặc các công trình kiên cố khác trong phần đường dành cho người đi bộ theo quy định.

Khi mua nhà cần xem thông tin về quy định lộ giới được hiển thị trong sổ hồng.

8. Mua nhà Thảo Điền quận 2 cần chú ý thông tin lộ giới

Quận 2 là một trong những quận phát triển nhanh chóng của thành phố Hồ Chí Minh. Giá nhà tại quận 2 cũng vì vậy mà ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, khi mua nhà tại quận 2, người mua cần lưu ý đến một số vấn đề quan trọng, đặc biệt là ranh lộ giới của căn nhà.

Ranh lộ giới có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của nhà ở. Những căn nhà nằm sát ranh lộ giới thường có giá trị thấp hơn những căn nhà nằm sâu trong khu dân cư. Nguyên nhân là do những căn nhà nằm sát ranh lộ giới thường bị hạn chế về diện tích xây dựng, tầm nhìn và khả năng lưu thông.

Trên thị trường bất động sản quận 2, có không ít trường hợp nhà ở có ranh lộ giới không rõ ràng. Những căn nhà này thường được xây dựng trước khi có quy hoạch lộ giới chính thức. Khi mua những căn nhà này, người mua cần kiểm tra kỹ ranh lộ giới được thể hiện trong sổ hồng.

Nếu ranh lộ giới trong sổ hồng không rõ ràng, người mua nên liên hệ với cơ quan quản lý nhà đất để xác định chính xác ranh lộ giới của căn nhà. Nếu nhà ở có một phần lấn vào mốc lộ giới, người mua có thể bị cưỡng chế tháo dỡ hoặc không được bồi thường khi nhà bị thu hồi theo quy hoạch.

>>>>> Biệt thự Thảo Điền đem đến cuộc sống khác biệt

Những ngôi nhà quận 2 nằm trong dự án nhà ở đảm bảo về quy định lộ giới.

9. Cách khắc phục việc vi phạm về lộ giới

Để khắc phục hậu quả của việc vi phạm về lộ giới, chủ đầu tư phải thực hiện các biện pháp sau:

• Lập hồ sơ xin phép xây dựng đối với công trình vi phạm: Hồ sơ xin phép xây dựng bao gồm:

  • Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
  • Bản vẽ thiết kế xây dựng công trình được lập theo quy định;
  • Bản sao giấy phép xây dựng hoặc giấy phép quy hoạch xây dựng đối với công trình xây dựng được cấp phép xây dựng trước ngày 15 tháng 8 năm 2009;
  • Giấy chứng nhận thẩm định thiết kế xây dựng hoặc giấy chứng nhận thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi xây dựng của công trình;
  • Bản kê khai năng lực của nhà thầu thi công xây dựng đối với trường hợp chủ đầu tư không tự thực hiện thi công xây dựng công trình;
  • Bản kê khai năng lực của nhà thầu thiết kế xây dựng đối với trường hợp chủ đầu tư không tự thực hiện thiết kế xây dựng công trình.

• Thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả vi phạm theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền: 

  • Đối với trường hợp vi phạm nhỏ, yêu cầu thực hiện các biện pháp như: di dời công trình, cắt giảm diện tích xây dựng,... 
  • Đối với trường hợp vi phạm nghiêm trọng, buộc phải tháo dỡ toàn bộ công trình vi phạm.
  • Thời hạn thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả vi phạm là 15 ngày, kể từ ngày lập biên bản kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình.

Việc tìm hiểu kỹ về ranh lộ giới và những vi phạm về lộ giới trước khi mua nhà quận 2 là điều vô cùng quan trọng. Điều này sẽ giúp người mua tránh những rủi ro và bảo vệ quyền lợi của mình.. Đừng quên thường xuyên truy cập vào website Arental.vn để xem thêm nhiều bài viết hay và hữu ích khác nhé!