Các phương pháp định giá tài sản bất động sản của Bộ Tài Chính 

Định giá tài sản là cơ sở để xác định đúng đắn giá trị của một tài sản. Thuật ngữ này xuất hiện khá nhiều trong các lĩnh vực tài chính đặc biệt là kinh doanh bất động sản. Vậy định giá tài sản là gì? Các phương pháp tiến hành thẩm định giá tài sản là bất động sản như thế nào? Bài viết này sẽ giải đáp giúp bạn.

1. Định giá tài sản là gì?

Định giá tài sản là quá trình xác nhận giá trị thực của tài sản ở một thời điểm nhất định. Điều này cũng có nghĩa rằng, tài sản ở những thời điểm khác nhau sẽ có giá trị không giống nhau.

Định giá tài sản thực hiện trong các trường hợp phát mại tài sản, thanh lý tài sản, đấu giá tài sản, vay vốn...

Định giá tài sản thực hiện trong các trường hợp phát mại tài sản, thanh lý tài sản, đấu giá tài sản, vay vốn...

Việc tiến hành định giá tài sản được thực hiện trong các trường hợp như: phát mại tài sản, thanh lý tài sản, bán đấu giá tài sản, sử dụng vay vốn tín dụng hoặc đem tài sản đi góp vốn. Thông thường người có quyền sở hữu tài sản sẽ đồng thời là người có quyền thẩm định. Tuy nhiên trong trường hợp khác như chủ sở hữu ủy quyền một cách hợp pháp cho cá nhân nào đó thì điều này hoàn toàn có giá trị tương đương.

Theo quy định của pháp luật, đối với những tài sản có giá trị lớn hoặc định giá nhằm mục đích đầu tư thương mại cần phải do một hội đồng thẩm định giá thực hiện, thông qua quy định khung giá trần mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ban hành.

2. Căn cứ để định giá tài sản bất động sản

Khi tiến hành định giá, chúng ta cần phải tập trung vào các quyền và sự kiểm soát của nhà nước liên quan đến bất động sản. Bên cạnh đó, những đặc điểm vật lý cũng như cải thiện bổ sung trên nền đất đai không được phép bỏ qua nhằm xác định giá trị cao nhất và tối ưu nhất cho tài sản bất động sản. Quá trình thẩm định giá tài sản bất động sản thực hiện dựa trên những căn cứ sau:

  • Quá trình lao động tạo ra hoặc cải thiện bất động sản
  • Chi phí cơ hội khi sử dụng đất và công trình.
  • Tác động xung quanh của nền kinh tế thị trường hiện tại.
  • Yếu tố cấu thành của bất động sản
  • Khả năng cạnh tranh của bất động sản trên thị trường
  • Những lợi ích và tiền năng trong tương lai mà bất động sản mang lại

3. Các phương pháp tiến hành định giá tài sản là bất động sản

Các phương pháp thẩm định giá hiện nay căn cứ theo thông tư số 145/2016 thông tư Bộ tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Định giá tài sản bất động sản thường sử dụng các phương pháp sau:

  • Phương pháp so sánh
  • Phương pháp phân phối
  • Phương pháp thặng dư
  • Phương pháp vốn hóa

3.1 Phương pháp so sánh

Đây là phương pháp phổ biến để định giá bất động sản khi có những giao dịch mua bán các mảnh đất tương tự như mảnh đất mục tiêu trên thị trường. Phương pháp so sánh tập trung vào việc phân tích, so sánh và điều chỉnh thông số nhằm cung cấp các chỉ số giá trị đối với địa điểm cần định giá

Phương pháp so sánh cần lựa chọn những giao dịch mua bán gần ngày định giá nhất có thể

Giá bán đất luôn luôn biến động mỗi ngày, do đó cần phải lựa chọn những giao dịch mua bán gần với ngày định giá nhất có thể. Nếu số liệu tại khu vực địa phương không có, quá trình thẩm định giá bắt buộc phải mở rộng sang các vùng lân cận phù hợp với điều kiện thị trường.

3.2 Phương pháp thặng dư

Giá trị thị trường của tài sản bất động sản thẩm định giá khi xác định theo phương pháp thặng dư căn cứ vào giá trị vốn hiện có. Cách tính rất đơn giản, đó là lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Tuy nhiên việc xác định các chi phí của sự phát triển này hoàn toàn không phải là điều đơn giản.

Phương pháp thặng dư có thể áp dụng được trên các mảnh đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình có thể đem cải tạo, phá dỡ xây dựng công trình mới.

3.3 Phương pháp vốn hóa

Vốn hóa là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị của tài sản, thông qua việc chuyển hóa lợi tức của một năm. Trong đó, chuyển hóa lợi tức được tính bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập. Phương pháp vốn hóa được chia thành 3 nhánh nhỏ:

Phương pháp vốn hóa sử dụng thu nhập để ước tính giá trị của tài sản 

Phương pháp vốn hóa sử dụng thu nhập để ước tính giá trị của tài sản 

 

  • Vốn hóa trực tiếp giá trị còn lại của đất
  • Vốn hóa trực tiếp tiền thuê đất
  • Vốn hóa lợi nhuận (dòng tiền chiết khấu)

3.4 Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận được áp dụng khi giá trị bất động sản có khả năng đóng góp vào giá trị hoạt động kinh doanh của nhà đầu tư. Dựa vào số liệu từ hoạt động kinh  doanh trên đất sẽ xác định được sự đóng góp của chúng vào giá trị này, sau đó phân bổ phần đóng góp  đó cho đất và của công trình trên đất. Để thẩm định đúng giá trị của bất động sản cần phải có sự hiểu biết nhất định về ngành nghề mà nhà đầu tư đang kinh doanh.

4. Arental - nơi cung cấp thông tin bất động sản, tư vấn tài chính chính xác nhất 

Arental luôn là một trong những đơn vị đi đầu trong lĩnh vực môi giới bất động sản và tư vấn tài chính hiện nay. Với đội ngũ chuyên gia tài chính cùng mạng lưới bất động sản rộng khắp cả nước. Chúng tôi luôn tự tin mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ hoàn toàn đáng tin cậy và đảm bảo nhất hiện nay.

Với phương châm đặt lợi ích của các nhà đầu tư lên hàng đầu và mong muốn khách hàng sẽ chọn được giải pháp đầu tư hiệu quả, tiết kiệm nhất tại Arental. Arental hỗ trợ khách hàng qua các hình thức sau:

  • Hỗ trợ đăng tin mua bán bất động sản
  • Cho thuê văn phòng, nhà xưởng, căn hộ chung cư
  • Ký gửi, mua bán các loại hình bất động sản
  • Tư vấn đầu tư các dự án bất động sản

Ngoài thông tin về định giá tài sản, khách hàng có thể truy cập trực tiếp vào trang web này hoặc liên hệ hotline: 0904 667 858 để tìm kiếm thêm nhiều khác về bất động sản hoặc tài chính hữu ích. Arental luôn tận tâm phục vụ khách hàng mọi lúc, mọi nơi!

0904 667 858