Hướng dẫn 2 cách tính diện tích văn phòng cho thuê: Gross & Net

Cách tính diện tích văn phòng cho thuê ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vận hành và diện tích sử dụng thực tế của doanh nghiệp. Việc hiểu rõ cách tính Net và Gross giúp doanh nghiệp dễ dàng so sánh báo giá, kiểm tra hợp đồng thuê và lựa chọn mặt bằng phù hợp với ngân sách. Trong bài viết này, Arental Vietnam sẽ hướng dẫn chi tiết cách tính diện tích văn phòng cho thuê chính xác và những lưu ý quan trọng cần biết trước khi ký hợp đồng.

Có mấy cách tính diện tích văn phòng cho thuê phổ biến?

Hiện có hai cách tính diện tích văn phòng cho thuê được áp dụng phổ biến nhất là Net và Gross. Việc hiểu rõ sự khác biệt giúp doanh nghiệp so sánh báo giá chính xác và thương lượng minh bạch.

Diện tích Net (Net Area) là gì?

Diện tích Net là phần diện tích thực tế doanh nghiệp trực tiếp sử dụng, tính từ mép tường bên trong. Bao gồm toàn bộ khu vực riêng như phòng làm việc, phòng họp, pantry, kho nội bộ… không tính các khu vực dùng chung của tòa nhà như hành lang, thang máy, sảnh, WC chung.

Diện tích Net (m2) = Dài × Rộng (không trừ cột, vách trong phạm vi văn phòng thuê).

(*) Trường hợp mặt bằng không vuông vức, cần chia nhỏ không gian để đo riêng từng phần, sau đó cộng lại.

Hầu hết các tòa nhà cho thuê diện tích nhỏ (<100 m²) hoặc văn phòng dịch vụ sẽ báo giá theo Net: khách chỉ trả phí cho phần mình sử dụng.

Ví dụ: Một văn phòng có:

Chiều dài: 12m

Chiều rộng: 8m

Diện tích Net: S Net =12×8=96m2

Diện tích Gross (Gross Area) là gì?

Diện tích Gross là tổng diện tích cho thuê của một văn phòng, bao gồm phần diện tích sử dụng thực tế (Net) cộng thêm phần diện tích không gian dùng chung mà tòa nhà phân bổ cho khách. Nghĩa là doanh nghiệp sẽ trả phí cho cả những khu vực chung như hành lang, sảnh, thang máy hay WC theo tỷ lệ diện tích mà mình thuê.

Diện tích Gross (m2) = diện tích Net + diện tích không gian chung phân bổ (*).

(*) thường phân bổ theo % diện tích trên sàn mà khách thuê.

Đây là cách tính phổ biến tại các cao ốc văn phòng hạng A và hạng B.

Ví dụ: 

Một văn phòng có:

• Diện tích Net: 100m2

• Tỷ lệ diện tích chung: 15%

Diện tích Gross: S Gross =100+(100×15%)=115m2

Nếu giá thuê là 24 USD/m2: 115×24=2760 USD/tháng

Mối quan hệ giữa diện tích Gross và Net

Diện tích Gross luôn lớn hơn diện tích Net, và sự chênh lệch này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí thuê. Do đó, khi so sánh giá giữa các tòa nhà, doanh nghiệp nên hỏi rõ đơn vị cho thuê đang báo giá theo diện tích nào.

Thực tế, không phải tất cả tòa nhà hay đơn vị cho thuê đều áp dụng cách tính diện tích văn phòng theo chuẩn Gross hay Net. Đặc biệt với những mô hình hiện đại như văn phòng trọn gói hay văn phòng chia sẻ, cách tính chi phí thuê thường linh hoạt hơn (có thể dựa trên số lượng nhân sự làm việc, số chỗ ngồi, hoặc tổng số phòng chức năng sử dụng thay vì mét vuông diện tích).

Cần lưu ý: giá thuê dựa trên diện tích Net hoàn toàn khác với “giá Net” trong thương mại - mức giá đã trừ thuế và phí. Để hiểu rõ khái niệm thương mại này, bạn có thể xem thêm bài Giá Net là gì.

Vì sao cần hiểu đúng cách tính diện tích văn phòng cho thuê?

Việc xác định đúng diện tích thuê ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vận hành, khả năng bố trí không gian và hiệu quả sử dụng văn phòng của doanh nghiệp. Đây cũng là yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp so sánh chính xác giữa các mặt bằng trước khi ký hợp đồng thuê.

• Chi phí thuê hàng tháng: Cùng một mức giá niêm yết nhưng cách tính diện tích khác nhau có thể khiến tổng chi phí thực tế chênh lệch đáng kể.

• Khả năng bố trí nhân sự: Diện tích phù hợp giúp doanh nghiệp sắp xếp chỗ ngồi, phòng ban và khu vực chức năng khoa học hơn.

• Hiệu quả vận hành: Văn phòng quá nhỏ dễ gây bí bách, ảnh hưởng trải nghiệm nhân sự và năng suất làm việc. Ngược lại, diện tích quá lớn sẽ làm tăng chi phí vận hành không cần thiết.

• Kế hoạch mở rộng trong tương lai: Hiểu rõ diện tích sử dụng thực tế giúp doanh nghiệp chủ động dự trù quy mô nhân sự và nhu cầu mở rộng sau này.

• Quyền lợi trong hợp đồng thuê: Nắm rõ cách tính diện tích giúp doanh nghiệp dễ dàng kiểm tra báo giá, đối chiếu hợp đồng và thương lượng minh bạch hơn với chủ tòa nhà.

Ví dụ, hai tòa nhà cùng báo giá 25 USD/m² nhưng:

• Tòa nhà A tính theo Net

• Tòa nhà B tính theo Gross

Chi phí thực tế có thể chênh lệch từ 10–20% dù đơn giá niêm yết giống nhau.

Đây là lý do doanh nghiệp cần hiểu rõ cách tính diện tích văn phòng cho thuê trước khi lựa chọn mặt bằng phù hợp.

Cách xác định diện tích thuê văn phòng phù hợp

Ngoài việc hiểu Net và Gross, doanh nghiệp cũng cần xác định diện tích phù hợp với quy mô hoạt động thực tế.

Tính diện tích theo số lượng nhân viên (tiêu chuẩn m2/người)

Doanh nghiệp thường ước tính diện tích văn phòng theo chuẩn phổ biến 3-10m2/người, tùy định hướng:

• 3-4 m2/người cho mô hình tiết kiệm.

• 5-6 m2/người mức phổ biến cân bằng chi phí.

• 7-10 m2/người cho không gian cao cấp, rộng rãi.

Theo tiêu chuẩn thiết kế văn phòng hiện đại của IFMA, mật độ phổ biến hiện nay thường dao động từ 5–10m2/người tùy mô hình vận hành.

Chỉ cần lấy số nhân sự × mức m2 mong muốn để ước tính diện tích Net, rồi cộng thêm diện tích chung nếu tòa nhà tính Gross.

Nếu muốn tham khảo chi tiết hơn cho từng vai trò công việc, bạn có thể xem thêm bài tiêu chuẩn thiết kế diện tích văn phòng m2/người để có thêm gợi ý phù hợp.

Tính diện tích theo nhu cầu sử dụng không gian

Tùy mô hình hoạt động, mỗi doanh nghiệp sẽ có nhu cầu riêng về các không gian hỗ trợ ngoài khu làm việc chính. Một số khu vực thường được cân nhắc gồm:

• Phòng lãnh đạo: khoảng 10-25 m2 cho mỗi phòng, đủ cho làm việc và tiếp khách.

• Phòng họp: từ 15m2 cho nhóm nhỏ đến khoảng 40m2 cho cuộc họp đông người.

• Khu lễ tân: phổ biến 10-20m2, có thể mở rộng khi lượng khách nhiều.

• Pantry/khu nghỉ: khoảng 0,5-1m2/người, tương đương 5–15m2 cho văn phòng nhỏ.

• Kho lưu trữ: trung bình chiếm 5-10% tổng diện tích, tùy mức tài liệu và thiết bị.

Các con số trên chỉ mang tính tham khảo phổ biến, giúp bạn ước lượng nhanh khi lập kế hoạch và linh hoạt điều chỉnh theo thực tế.

Ví dụ, tại Arental Vietnam, khách thuê có thể sử dụng phòng họp cho thuê khi cần, không phải trả phí Gross cho diện tích này, giúp tiết kiệm diện tích nhưng vẫn đủ tiện ích.

Xem thêm: trang trí phòng làm việc

Theo ngành nghề kinh doanh

Đặc thù từng ngành ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu diện tích văn phòng.

• Sản xuất, quay chụp, sáng tạo nội dung thường cần không gian mở rộng để bố trí thiết bị, dễ phát sinh nhu cầu thuê nguyên sàn và tính Gross để đảm bảo đủ diện tích.

• Dịch vụ văn phòng như kế toán, nhân sự, luật,… chủ yếu làm việc giấy tờ, chỉ cần diện tích gọn và thường chọn cách tính Net, giúp trả phí đúng phần sử dụng thực tế.

Hiểu rõ đặc thù ngành giúp doanh nghiệp ước lượng sát diện tích và đưa ra sơ đồ mặt bằng hợp lý ngay từ đầu. Nếu chưa quen đọc bản vẽ để xác định khu vực chức năng, bạn có thể xem thêm bài Floor plan là gì để hiểu hơn về cách đọc và ứng dụng bản vẽ mặt bằng trong việc bố trí không gian làm việc.

Theo định hướng phát triển của công ty

Kế hoạch phát triển trong 1-3 năm tới là yếu tố quan trọng khi quyết định diện tích thuê. Doanh nghiệp cần cân nhắc:

• Mở rộng quy mô nhanh: Nên chọn tòa nhà hoặc hợp đồng cho phép mở rộng linh hoạt, chẳng hạn thuê thêm diện tích liền kề hoặc nâng cấp sang diện tích lớn hơn mà không tốn nhiều chi phí di dời hay cải tạo.

• Ổn định hoặc khởi nghiệp: Với các startup và doanh nghiệp giai đoạn đầu, ưu tiên diện tích vừa đủ hiện tại, hợp đồng ngắn hạn và cách tính Net sẽ giúp tối ưu ngân sách và tránh lãng phí.

Dù chọn hướng nào, việc dự phòng hợp lý cho tăng trưởng nhân sự cũng giúp tiết kiệm chi phí phát sinh.

Các phương pháp đo diện tích văn phòng phổ biến

Trong thực tế, diện tích văn phòng có thể được đo theo nhiều tiêu chuẩn khác nhau tùy vào cách quản lý và vận hành của từng tòa nhà. Việc hiểu rõ từng phương pháp giúp doanh nghiệp dễ dàng đối chiếu diện tích thực tế với thông tin trong báo giá hoặc hợp đồng thuê.

Đo theo tim tường

Đo theo tim tường là phương pháp tính diện tích từ tâm của tường hoặc vách ngăn giữa các khu vực. Cách tính này thường bao gồm phần diện tích tường bao, vách ngăn nội bộ và một số cột kỹ thuật nằm trong khu thuê.

Do tính cả phần kết cấu xây dựng nên diện tích theo tim tường thường lớn hơn diện tích sử dụng thực tế. Trong mô hình văn phòng cho thuê, phương pháp này có nhiều điểm tương đồng với cách tính diện tích Gross.

Đo thông thủy (diện tích lọt lòng)

Đo thông thủy là phương pháp chỉ tính phần diện tích doanh nghiệp có thể sử dụng thực tế bên trong văn phòng. Phần diện tích này không bao gồm độ dày tường, cột chịu lực, hộp kỹ thuật hay vách kỹ thuật.

Đây là cách đo giúp doanh nghiệp xác định chính xác không gian làm việc thực tế để bố trí nhân sự và nội thất. Về bản chất, diện tích thông thủy khá tương đồng với diện tích Net trong văn phòng cho thuê.

Đo theo mép ngoài tường bao

Phương pháp này tính diện tích dựa trên toàn bộ kích thước phủ bì của văn phòng, được đo từ mép ngoài cùng của tường bao. Cách tính thường bao gồm cả phần kết cấu xây dựng và một phần diện tích kỹ thuật của tòa nhà.

So với diện tích thông thủy, diện tích tính theo mép ngoài thường lớn hơn khoảng 3–5%. Phương pháp này chủ yếu xuất hiện trong hồ sơ kỹ thuật, bản vẽ tổng thể hoặc tài liệu xây dựng của tòa nhà hơn là diện tích sử dụng thực tế của khách thuê.

Cách đo diện tích văn phòng cho thuê thực tế

Để có cơ sở so sánh, đánh giá và đàm phán hiệu quả, việc tự đo và kiểm tra diện tích văn phòng là điều cần thiết, ngay cả khi đã có thông tin từ phía bên cho thuê. Doanh nghiệp có thể thực hiện quy trình này chỉ với 3 bước đơn giản dưới đây:

Bước 1: Xác định kích thước thực tế hoặc lấy số liệu từ bản vẽ

Trước tiên, bạn cần đo chiều dài và chiều rộng từng khu vực trong văn phòng. Có thể sử dụng:

• Cách thủ công: Dùng thước cuộn, máy đo laser, hoặc các thiết bị đo đạc phổ biến.

• Từ bản vẽ mặt bằng (floor plan): Nếu bên cho thuê cung cấp bản vẽ, hãy kiểm tra kỹ các thông số.

Lưu ý, một số bản vẽ thể hiện diện tích Gross Floor Area (GFA) - tức tổng diện tích sàn bao gồm cả khu vực dùng chung, nên cần xác định rõ phần diện tích thực tế được tính tiền thuê.

Bước 2: Quy đổi đơn vị đo về cùng một chuẩn

Sau khi có số liệu, bạn cần đảm bảo các kích thước được quy đổi về cùng một đơn vị, thông thường là mét (m) hoặc mét vuông (m2). Một số đơn vị phổ biến thường dùng có thể kể đến là:

• 1 mét = 100 cm.

• 1 m2 = 10.000 cm2.

• 1 ft2 ≈ 0.093 m2 (thường gặp nếu tài liệu có nguồn gốc quốc tế).

Bước 3: Tính diện tích thực tế

Tùy vào hình dạng văn phòng, bạn có thể áp dụng công thức phù hợp:

• Trường hợp văn phòng hình chữ nhật hoặc vuông thì có thể dễ dàng tính bằng công thức: Diện tích = Chiều dài × Chiều rộng.

• Trường hợp văn phòng có hình dáng không theo chuẩn hình học nhất định thì chúng ta cần chia nhỏ thành các hình cơ bản (hình chữ nhật, hình tam giác, hình tròn,…) rồi cộng tổng diện tích các phần lại.

Việc tự đo và đối chiếu diện tích giúp doanh nghiệp chủ động kiểm chứng số liệu Net/Gross, từ đó thương lượng hợp đồng minh bạch và tránh chi phí phát sinh. Dù đã có bản vẽ hoặc thông tin từ bên cho thuê, thực hiện ba bước kiểm tra này vẫn là cách chắc chắn để đảm bảo diện tích văn phòng bạn trả phí đúng với giá trị thực tế.

Lưu ý quan trọng khi xác định diện tích văn phòng cho thuê

• Không nhầm giữa “Giá Net” và “Diện tích Net”: Giá Net là mức giá chưa gồm thuế và phí, trong khi diện tích Net là phần diện tích doanh nghiệp được sử dụng thực tế. Hai khái niệm này hoàn toàn khác nhau.

• Hiểu rõ Net và Gross: Diện tích Net chỉ tính khu vực sử dụng riêng, còn Gross bao gồm thêm hành lang, WC, sảnh lễ tân, thang máy và các khu vực dùng chung. Vì vậy, chi phí thực tế có thể chênh lệch dù diện tích ghi trên hợp đồng giống nhau.

• Không phải văn phòng nào cũng tính theo m²: Văn phòng trọn gói, coworking space hoặc chỗ ngồi linh hoạt thường tính phí theo chỗ ngồi, phòng riêng hoặc số lượng nhân sự thay vì diện tích truyền thống.

• Kiểm tra diện tích thực tế trước khi ký hợp đồng: Do mỗi tòa nhà áp dụng tiêu chuẩn đo khác nhau, doanh nghiệp nên đối chiếu bản vẽ mặt bằng hoặc đo thực tế để tránh sai lệch diện tích thuê.

• Dự trù nhu cầu mở rộng: Nếu có kế hoạch tăng nhân sự trong tương lai, nên ưu tiên văn phòng có thể mở rộng thêm diện tích để hạn chế chi phí di dời sau này.

Câu hỏi thường gặp

Diện tích Net và Gross khác nhau như thế nào?

Diện tích Net chỉ bao gồm phần doanh nghiệp trực tiếp sử dụng, còn Gross bao gồm thêm diện tích chung của tòa nhà.

Thuê văn phòng nên chọn Net hay Gross?

Doanh nghiệp nhỏ thường ưu tiên Net để tối ưu chi phí, trong khi doanh nghiệp lớn hoặc thuê nguyên sàn thường sử dụng Gross.

Văn phòng bao nhiêu m2/người là phù hợp?

Mức phổ biến hiện nay khoảng 5–6m2/người. Văn phòng cao cấp thường từ 7–10m2/người.

Có nên tự đo diện tích trước khi ký hợp đồng?

Có. Việc tự đo giúp doanh nghiệp kiểm tra độ chính xác giữa thực tế và hợp đồng thuê.

Hiểu rõ cách tính diện tích văn phòng cho thuê giúp doanh nghiệp so sánh báo giá giữa các tòa nhà, ước lượng nhu cầu thực tế và kiểm chứng hiện trạng trước khi ký hợp đồng. Từ việc nắm khái niệm Net - Gross, xác định diện tích phù hợp đến đo kiểm chính xác, mỗi bước đều góp phần đảm bảo chi phí thuê minh bạch và tránh phát sinh không mong muốn.

Nếu bạn đang tìm giải pháp văn phòng linh hoạt tại TP.HCM, Arental Vietnam cung cấp đa dạng lựa chọn từ văn phòng trọn gói, văn phòng chia sẻ đến phòng họp chuyên dụng, hỗ trợ doanh nghiệp tối ưu diện tích và ngân sách hiệu quả.

Liên hệ 0987.260.333 để được tư vấn chi tiết và nhận báo giá nhanh chóng văn phòng cho thuê tại TPHCM.