Nhận định thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM & Hà Nội Q1/2026

Thị trường văn phòng cho thuê Việt Nam đang chuyển mình mạnh mẽ dưới tác động của nhu cầu làm việc linh hoạt, công nghệ tòa nhà thông minh và các tiêu chuẩn bền vững. Để phản ánh những thay đổi này, Arental Vietnam với hơn 6 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản thực hiện báo cáo dựa trên dữ liệu giao dịch nội bộ cùng các số liệu mới nhất từ báo cáo Savills, JIL và Cushman & Wakefield Quý 1/2026, mang đến cái nhìn toàn diện giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư ra quyết định hiệu quả. Cùng khám phá chi tiết trong bài viết bên dưới!

Tổng quan thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam hiện nay

Năm 2026, thị trường văn phòng cho thuê Việt Nam bước vào giai đoạn cạnh tranh mới khi doanh nghiệp không còn chỉ ưu tiên vị trí hay giá thuê mà bắt đầu chú trọng nhiều hơn đến chất lượng tòa nhà, tiêu chuẩn vận hành và môi trường làm việc.

Theo dữ liệu từ Savills Vietnam và Cushman & Wakefield Vietnam, nguồn cung văn phòng tiếp tục tăng tại cả TPHCM và Hà Nội. Trong Q1/2026, TPHCM đạt khoảng 1,74 triệu m² văn phòng Hạng A và B, tăng 5,7% so với cùng kỳ, trong khi Hà Nội mở rộng mạnh nguồn cung tại khu Tây và ngoài CBD.

Xu hướng “Flight-to-quality” đang diễn ra rõ rệt, đặc biệt ở nhóm doanh nghiệp công nghệ, tài chính, logistics và FDI, khi nhiều doanh nghiệp chuyển sang các tòa nhà chất lượng cao hơn để nâng cao hình ảnh thương hiệu và cải thiện trải nghiệm nhân sự.

Bên cạnh đó, nền kinh tế ổn định tiếp tục hỗ trợ thị trường tăng trưởng. Q1/2026, GDP Việt Nam tăng khoảng 7,8%, FDI đạt 15,2 tỷ USD và CPI duy trì quanh mức 3,5%, tạo động lực cho nhu cầu mở rộng văn phòng giai đoạn 2026–2029.

Thị trường văn phòng cho thuê hiện được chia thành ba phân khúc chính:

• Hạng A: Tòa nhà tại khu trung tâm, đạt chuẩn quốc tế về cơ sở hạ tầng và tiện ích, giá thuê cao, chủ yếu phục vụ các tập đoàn đa quốc gia.

• Hạng B: Cân bằng giữa chất lượng và chi phí, phù hợp với doanh nghiệp vừa và nhỏ, phát triển mạnh ở ngoài trung tâm.

• Hạng C: Linh hoạt, dễ tiếp cận, chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung, phù hợp với nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Phân tích thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM

Nguồn cung văn phòng TPHCM tiếp tục mở rộng ngoài trung tâm

Tổng nguồn cung: Theo Cushman & Wakefield Vietnam, tổng nguồn cung văn phòng Hạng A và B tại TPHCM trong Q1/2026 đạt khoảng 1,74 triệu m², phản ánh xu hướng mở rộng ổn định của thị trường dù nguồn cung mới không còn tập trung hoàn toàn tại khu CBD.

Nguồn cung mới: Riêng trong quý đầu năm 2026, thị trường ghi nhận thêm khoảng 22.021 m² diện tích mới, chủ yếu đến từ các dự án Hạng B ngoài trung tâm.

Xu hướng phát triển nguồn cung: Nguồn cung mới hiện mở rộng mạnh sang Thủ Đức, Quận 7, Bình Thạnh và khu Đông TP.HCM nhờ lợi thế về quỹ đất, hạ tầng giao thông và khả năng phát triển mô hình văn phòng hiện đại.

Áp lực tại khu CBD: Tăng trưởng nguồn cung tại khu trung tâm đang chậm lại do quỹ đất hạn chế, chi phí phát triển tăng cao và một số tòa nhà cũ bắt đầu suy giảm hiệu quả vận hành. Một phần tài sản cũ hiện được ghi nhận đang tạm ngừng khai thác hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu.

Giá thuê văn phòng TPHCM năm 2026

• Giá thuê Hạng A: Giá thuê trung bình đạt khoảng 53,5 USD/m²/tháng, tăng 1,3% theo quý nhưng giảm nhẹ 0,9% theo năm nhờ nguồn cung chất lượng cao vẫn còn hạn chế.

• Giá thuê Hạng B: Giá thuê trung bình khoảng 33,5 USD/m²/tháng, giảm 1,3% QoQ và giảm 1,9% YoY do áp lực cạnh tranh từ nguồn cung mới ngoài trung tâm.

• Chênh lệch theo khu vực: Theo Maison Office Market Report Q1/2026, giá thuê Hạng A tại CBD hiện dao động khoảng 48 USD/m²/tháng, trong khi Hạng A ngoài CBD khoảng 30,4 USD/m²/tháng và Hạng B khoảng 27,8 USD/m²/tháng.

• Xu hướng dịch chuyển: Khoảng chênh lệch giá thuê đang thúc đẩy nhiều doanh nghiệp rời khỏi khu CBD để tối ưu chi phí vận hành nhưng vẫn đảm bảo chất lượng văn phòng và kết nối hạ tầng.

Công suất thuê và hấp thụ thuần phục hồi mạnh

• Hấp thụ thuần: Sau giai đoạn chững lại cuối năm 2025, Q1/2026 ghi nhận tổng hấp thụ thuần toàn thị trường đạt khoảng 34.317 m², tăng hơn 106% QoQ.

• Hiệu suất dự án mới: Các tòa nhà mới hiện hấp thụ khoảng 70–80% diện tích ngay trong quý đầu vận hành, cho thấy nhu cầu thuê đang phục hồi tích cực.

• Tỷ lệ lấp đầy: Hạng A hiện duy trì tỷ lệ lấp đầy khoảng 88,3%, trong khi Hạng B đạt khoảng 90,9%.

• Động lực hấp thụ: Hạng B tiếp tục là phân khúc dẫn dắt hấp thụ nhờ khả năng cân bằng giữa chi phí và chất lượng. Trong khi đó, Hạng A vẫn ghi nhận nhu cầu tốt từ các tập đoàn lớn nhờ xu hướng “Flight-to-quality”.

Nhu cầu thuê văn phòng theo ngành

• ICT (Công nghệ thông tin & truyền thông): 35% thị phần thuê

• FIRE (Tài chính, Bảo hiểm, Bất động sản): 14%

• Sản xuất: 13%

• Tư vấn: 10%

• Đáng chú ý, trong quý vừa qua lĩnh vực giáo dục cũng ghi nhận nhu cầu thuê tăng cao, đóng góp vào lượng giao dịch mới trên thị trường.

• Đặc điểm nổi bật: Doanh nghiệp FDI chiếm 82% tổng diện tích thuê, trong khi doanh nghiệp nội địa chỉ chiếm 18%, cho thấy mức độ phụ thuộc vào dòng vốn quốc tế.

Tiềm năng thị trường TPHCM 2026-2029

• Nguồn cung tương lai: Theo dự báo từ Cushman & Wakefield Vietnam, Ho Chi Minh City sẽ bổ sung thêm khoảng 318.763 m² diện tích văn phòng từ nay đến năm 2029.

• Khu vực phát triển trọng điểm: Nguồn cung mới tương lai tập trung chủ yếu tại Quận 1, Thủ Đức và Quận 7, phản ánh xu hướng mở rộng mạnh ra ngoài khu CBD truyền thống.

• Dự án nổi bật: Một số dự án đáng chú ý trong giai đoạn tới gồm The Kross, Hongfu Plaza, Millennial Tower, Saigon Centre 3 và UOB Plaza.

• Triển vọng phân khúc: Trong trung hạn, Hạng A tiếp tục hưởng lợi nhờ nguồn cung giới hạn và nhu cầu nâng cấp văn phòng ngày càng cao, trong khi Hạng B sẽ cạnh tranh mạnh hơn do lượng dự án mới ngoài trung tâm tăng nhanh.

• Xu hướng phát triển dài hạn: ESG, công nghệ vận hành và smart building được dự báo sẽ trở thành tiêu chuẩn cạnh tranh cốt lõi của thị trường. Hiện phần lớn nguồn cung Hạng A mới đều tích hợp tiêu chuẩn xanh cùng các chứng nhận LEED, LOTUS hoặc BREEAM nhằm nâng cao hiệu suất vận hành và trải nghiệm người dùng.

• Lợi thế của tòa nhà xanh: Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, các dự án đạt tiêu chuẩn xanh hiện có thể duy trì mức giá thuê cao hơn khoảng 5–10% nhưng vẫn giữ tỷ lệ lấp đầy ổn định nhờ đáp ứng tốt các yêu cầu về hiệu suất năng lượng, chất lượng không khí, không gian cộng tác và trải nghiệm nhân sự.

Mặt khác, giá thuê ổn định và tỷ lệ lấp đầy cao sẽ giúp phân khúc văn phòng cao cấp có vị thế tốt cho chu kỳ tăng trưởng mới, đồng thời cải thiện lợi suất (ROI) cho nhà đầu tư. Xem chi tiết: chỉ số ROI là gì?

Phân tích thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội

Nguồn cung và cơ cấu phân khúc

Tổng nguồn cung: Theo dữ liệu từ JLL, Savills Vietnam và Cushman & Wakefield Vietnam, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê tại Hanoi trong Q1/2026 đạt khoảng 2,1–2,3 triệu m² diện tích sàn cho thuê (NLA), duy trì ổn định so với cuối năm 2025. Thị trường hiện vẫn được dẫn dắt bởi phân khúc Hạng B nhờ nguồn cung lớn và khả năng đáp ứng đa dạng nhu cầu doanh nghiệp.

Nguồn cung mới: Q1/2026 ghi nhận hơn 36.000 m² nguồn cung mới, nổi bật là Tiến Bộ Plaza tại khu vực Ba Đình với khoảng 20.000 m² diện tích cho thuê. Ngoài ra, thị trường cũng ghi nhận thêm một số dự án mới đạt tiêu chuẩn xanh như The Office và The Marc88.

Phân bổ khu vực: Khu vực phía Tây và nội thành tiếp tục là hai trung tâm nguồn cung lớn nhất Hà Nội. Xu hướng phát triển nguồn cung hiện đang mở rộng khỏi khu CBD truyền thống do quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế và chi phí phát triển tăng cao.

Cơ cấu phân khúc:

• Hạng A: Nguồn cung khan hiếm tại khu vực trung tâm (CBD), chủ yếu tập trung ở một số dự án cao cấp ngoài trung tâm.

• Hạng B: Phát triển đồng đều cả tại khu vực trung tâm lẫn các quận ngoài trung tâm thành phố.

• Hạng C: Tăng trưởng nhẹ nhờ một vài dự án quy mô nhỏ và công trình chuyển đổi công năng thành văn phòng.

Tình hình hoạt động và giá thuê

• Giá thuê: JLL ghi nhận giá chào thuê gộp Grade A đạt 37,1 USD/m²/tháng (+0,9% QoQ), trong khi Grade B đạt 20,6 USD/m²/tháng (+0,4% QoQ); C&W cũng ghi nhận Grade A ở mức 32,1 USD/m²/tháng, cho thấy mặt bằng giá vẫn neo cao nhưng có khác biệt theo cách ghi nhận.

• Công suất thuê: JLL cho biết hấp thụ ròng chỉ đạt 2.242 m² trong Q1/2026, còn C&W ghi nhận công suất thuê Grade A khoảng 78% (+0,7 điểm phần trăm QoQ; +3,4 điểm phần trăm YoY). Điều này cho thấy thị trường vẫn ổn định nhưng đang phân hóa rõ giữa tòa nhà chất lượng cao và tài sản cũ.

Nhu cầu thuê theo ngành và xu hướng doanh nghiệp

• Ngành dẫn đầu: ICT, FIRE, Tư vấn

• Xu hướng thuê: dịch chuyển sang tòa nhà mới, tối ưu hóa không gian làm việc, nâng cấp môi trường, kiểm soát chi phí vận hành.

• Nhu cầu thuê: Chủ yếu đến từ di dời và mở rộng địa điểm: khoảng trên 3/4 (xấp xỉ 78%) số giao dịch xuất phát từ nhu cầu chuyển văn phòng, cho thấy doanh nghiệp chú trọng nâng cao trải nghiệm nhân viên và hiệu quả hoạt động hơn là tiết kiệm chi phí đơn thuần.

• Ngành thuê chính: Các nhóm ngành dẫn đầu nhu cầu thuê tại Hà Nội tiếp tục là ICT (công nghệ thông tin), FIRE (tài chính, bảo hiểm, bất động sản) và Dịch vụ tư vấn. Điều này tương đồng với xu hướng tại TP.HCM, khi các lĩnh vực liên quan đến kinh tế số và tài chính đóng góp phần lớn diện tích thuê mới trên thị trường.

Triển vọng thị trường Hà Nội 2026-2029

• Dự án nổi bật: Một số dự án đáng chú ý trong giai đoạn tới gồm Tiến Bộ Plaza, 29 Lý Thái Tổ, The Marc88 và Oriental Square.

• Nguồn cung tương lai: Theo dự báo từ Savills Vietnam, thị trường Hà Nội sẽ bổ sung thêm khoảng 403.000 m² nguồn cung mới từ nay đến năm 2028, phần lớn thuộc phân khúc Hạng A.

• Khu vực phát triển trọng điểm: Nguồn cung tương lai tập trung chủ yếu tại phía Tây, Ba Đình, Tây Hồ và các khu nội thành mở rộng thay vì khu CBD truyền thống.

• Triển vọng phân khúc: Sau 2027, dự kiến mở rộng với 864.500 m² từ 28 dự án, trong đó 64% là Hạng A, củng cố xu hướng phát triển văn phòng cao cấp, phục vụ nhu cầu của các tập đoàn lớn trong và ngoài nước.

• Xu hướng dài hạn: Hà Nội đang ghi nhận xu hướng “phi tập trung hóa” rõ nét khi doanh nghiệp ưu tiên các khu vực có quỹ đất lớn, hạ tầng hoàn thiện và khả năng phát triển mô hình văn phòng hiện đại. ESG, công nghệ vận hành, smart building và trải nghiệm người dùng được dự báo sẽ trở thành yếu tố quyết định lợi thế cạnh tranh của thị trường trong những năm tới.

Các xu hướng định hình tương lai văn phòng Việt Nam

Thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam đang trải qua những thay đổi sâu sắc, chịu tác động từ kinh tế vĩ mô, công nghệ, mô hình làm việc và các tiêu chuẩn bền vững. Nắm bắt các xu hướng này giúp doanh nghiệp và chủ đầu tư đưa ra quyết định chiến lược hiệu quả.

Mô Hình Làm Việc Linh Hoạt (Hybrid Work) 

Mô hình Hybrid Work đang trở thành chuẩn mực, cho phép nhân viên kết hợp giữa làm việc tại văn phòng và từ xa. Trong bối cảnh này, văn phòng không còn chỉ là nơi hoàn thành công việc cá nhân mà là trung tâm hợp tác, sáng tạo và xây dựng văn hóa doanh nghiệp.

Song song với đó, mô hình văn phòng vệ tinh (hub-and-spoke) ngày càng phổ biến. Trụ sở chính (hub) kết nối với nhiều văn phòng nhỏ ở ngoại ô, giúp giảm thời gian di chuyển, nâng cao trải nghiệm nhân viên và tối ưu chi phí vận hành.

Công Nghệ Trong Tòa Nhà (Proptech)

Các tòa nhà thông minh tích hợp IoT, quản lý năng lượng, đặt phòng họp trực tuyến và kiểm soát truy cập không cần thẻ vật lý đang trở thành tiêu chuẩn tại các dự án Hạng A và B+. Những tiện ích này không chỉ nâng cao trải nghiệm người dùng mà còn giúp tối ưu hiệu quả vận hành, tạo lợi thế cạnh tranh cho chủ đầu tư.

Esg Và Bất Động Sản Bền Vững

Yếu tố ESG (Môi trường, Xã hội, Quản trị) ngày càng quan trọng trong quyết định thuê văn phòng, đặc biệt đối với các tập đoàn lớn. Các tòa nhà có chứng chỉ xanh như LEED, BREAM, LOTUS không chỉ giảm tác động môi trường mà còn cải thiện sức khỏe và năng suất nhân viên, đồng thời nâng cao uy tín và hình ảnh doanh nghiệp. Đây đang trở thành tiêu chí cạnh tranh quan trọng giữa các chủ đầu tư trong phân khúc cao cấp.

Hiện nay, khoảng 73% tòa nhà văn phòng Hạng A tại TP.HCM đã đạt chứng nhận xanh (bao gồm toàn bộ các dự án mới trong 3 năm qua), qua đó các tòa nhà này có thể cho thuê với giá cao hơn đến 10% nhờ vận hành hiệu quả theo chuẩn mực ESG. Tại Hà Nội, khoảng 41% tòa nhà Hạng A và 4% Hạng B sở hữu chứng chỉ xanh, dự kiến đến cuối 2025 sẽ có thêm 3 dự án Hạng A đạt chuẩn LEED tại thị trường này. Rõ ràng, xu hướng “xanh hóa” đang ngày càng phổ biến và sẽ tiếp tục định hình sự cạnh tranh trong phân khúc văn phòng cao cấp.

Sự Trỗi Dậy Của Không Gian Làm Việc Chung (Co-Working Space)

Không gian làm việc chung không còn chỉ dành cho freelancer và startup mà các tập đoàn lớn cũng tận dụng để mở rộng nhanh, triển khai dự án ngắn hạn mà không cần cam kết thuê dài hạn. Sự mở rộng mạng lưới của các nhà cung cấp lớn như IWG tại TP.HCM và Hà Nội tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh, thúc đẩy các chủ nhà truyền thống nâng cấp chất lượng dịch vụ, đồng thời mang đến cho doanh nghiệp sự linh hoạt tối đa và khả năng tối ưu chi phí văn phòng.

Lời khuyên chiến lược từ Arental Vietnam

Khai thác hiệu quả thông tin và dữ liệu thị trường (market intelligence là gì) giúp doanh nghiệp nắm bắt xu hướng, xây dựng chiến lược tối ưu và ra quyết định chính xác hơn. Dưới đây là những khuyến nghị thực tiễn từ đội ngũ Arental Vietnam.

Dành cho khách thuê (doanh nghiệp)

Trong bối cảnh thị trường cho thuê văn phòng đang có lợi cho bên thuê, đây là thời điểm vàng để hành động:

• Chủ động đàm phán sớm: Nếu hợp đồng của bạn sắp hết hạn trong 12-18 tháng tới, hãy bắt đầu quá trình tìm kiếm và đàm phán ngay từ bây giờ.

• Tận dụng các ưu đãi: Đừng ngần ngại yêu cầu các điều khoản hấp dẫn hơn như thời gian miễn phí tiền thuê kéo dài hoặc gói hỗ trợ chi phí hoàn thiện nội thất.

• Mở rộng phạm vi tìm kiếm: Hãy xem xét các tòa nhà chất lượng cao ở các khu vực ngoài trung tâm. Bạn có thể tìm thấy không gian tốt hơn với chi phí cạnh tranh hơn đáng kể.

• Ưu tiên các tòa nhà xanh và thông minh: Đây không chỉ là một xu hướng mà còn là một khoản đầu tư vào thương hiệu nhà tuyển dụng và sức khỏe của nhân viên.

Đừng bỏ lỡ kinh nghiệm thuê văn phòng giúp bạn tối ưu chi phí và hiệu quả làm việc ngay từ ngày đầu.

Dành cho chủ đầu tư hoặc chủ nhà

Sự cạnh tranh ngày càng gay gắt trong thị trường văn phòng cho thuê đòi hỏi những người gia nhập thị trường cần có một chiến lược chủ động và linh hoạt:

• Đầu tư vào nâng cấp: Thay vì chỉ cạnh tranh về giá, hãy đầu tư vào việc nâng cấp sảnh, các khu vực chung và tích hợp công nghệ thông minh để tạo điểm khác biệt.

• Theo đuổi chứng chỉ xanh: yêu cầu gần như bắt buộc để cạnh tranh ở phân khúc cao cấp và thu hút các khách thuê là tập đoàn lớn.

• Linh hoạt trong điều khoản thuê: Cung cấp các gói thuê linh hoạt, hỗ trợ chi phí hoàn thiện nội thất là cách hiệu quả để thu hút và giữ chân khách thuê trong dài hạn.

• Định vị rõ ràng cho tòa nhà: Xác định rõ điểm bán hàng độc nhất (USP) của bạn (vị trí, công nghệ, cộng đồng khách thuê hay cam kết bền vững) và truyền thông mạnh mẽ về nó.

Thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM nói riêng và toàn Việt Nam nói chung đang ở một giao điểm đầy cơ hội. Giai đoạn 2025-2027 sẽ được định hình bởi sự tương tác giữa nguồn cung dồi dào, nhu cầu ngày càng tinh vi của khách thuê và các xu hướng toàn cầu. Sự linh hoạt, tầm nhìn chiến lược và khả năng thích ứng sẽ là chìa khóa thành công cho tất cả các bên tham gia thị trường.

Đồng hành cùng một đối tác am hiểu thị trường là bước đi không thể thiếu. Với hơn 6 năm kinh nghiệm, Arental Vietnam - đơn vị cho thuê văn phòng TPHCM mang đến các giải pháp không gian làm việc đa dạng, tối ưu chi phí và được thiết kế phù hợp với định hướng phát triển dài hạn của từng doanh nghiệp. Liên hệ ngay hotline 0987260333 để nhận tư vấn sớm nhất.