Báo Cáo Thị Trường Văn Phòng Cho Thuê Việt Nam 2025| Xu Hướng & Chiến Lược

Thị trường văn phòng Việt Nam đang chuyển mình mạnh mẽ dưới tác động của nhu cầu làm việc linh hoạt, công nghệ thông minh và các tiêu chuẩn bền vững. Để phản ánh những thay đổi này, Arental Vietnam, với hơn 6 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, thực hiện báo cáo dựa trên dữ liệu giao dịch nội bộ cùng các báo cáo Savills và CBRE Q1/2025, mang đến cái nhìn toàn diện giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư ra quyết định hiệu quả. Cùng khám phá chi tiết bài viết bên dưới!

Tổng Quan Thị Trường Văn Phòng Việt Nam Hiện Nay

Trong những năm gần đây, thị trường văn phòng Việt Nam ghi nhận nhiều thay đổi, phản ánh nhu cầu làm việc linh hoạt và sự phát triển của đô thị. TP.HCM và Hà Nội vẫn là hai trung tâm chính, nơi doanh nghiệp trong nước và quốc tế tìm kiếm không gian làm việc hiệu quả, chất lượng và tối ưu chi phí.

Biến động kinh tế toàn cầu như tỷ giá, lãi suất, dòng vốn FDI hay chính sách thương mại ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mở rộng hoặc di dời văn phòng. Xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm ngày càng rõ, giúp doanh nghiệp giảm chi phí, tối ưu không gian và cải thiện môi trường làm việc. Đồng thời, việc ứng dụng văn phòng thông minh với công nghệ và thiết kế linh hoạt trở thành tiêu chuẩn tại nhiều tòa nhà cao cấp.

Thị trường văn phòng được chia thành ba phân khúc chính:

• Hạng A: Tại trung tâm thành phố, đạt chuẩn quốc tế về cơ sở hạ tầng và tiện ích, giá thuê cao, chủ yếu phục vụ các tập đoàn đa quốc gia.

• Hạng B: Cân bằng giữa chất lượng và chi phí, phù hợp doanh nghiệp vừa và nhỏ, phát triển mạnh ngoài trung tâm.

• Hạng C: Linh hoạt, dễ tiếp cận, chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung, phù hợp các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Phân Tích Thị Trường Văn Phòng Cho Thuê TPHCM

Nguồn Cung Và Cơ Cấu Phân Khúc

Tổng nguồn cung: TP.HCM hiện có tổng diện tích văn phòng đạt 2,8 triệu m² từ 394 dự án.

Nguồn cung mới Q1/2025: Chủ yếu đến từ các dự án Hạng C quy mô nhỏ, bao gồm: 1 dự án mới tại Quận 1, 1 dự án tái gia nhập thị trường tại Quận 3, 5 dự án chuyển đổi công năng thành văn phòng.

Cơ cấu phân khúc:

• Hạng C chiếm 43% tổng nguồn cung

• Hạng B chiếm 40%

• Hạng A chiếm 17%, với diện tích chỉ hơn 490.000 m², thấp hơn nhiều so với Jakarta, Bangkok và Singapore.

Dự báo nguồn cung Hạng A quý tiếp theo sẽ tăng 11% nhờ dự án Marina Central Tower, đạt chứng nhận LEED, gần tuyến Metro Line 1, với quy mô gần 56.000 m².

Tình Hình Hoạt Động Và Công Suất Thuê

• Giá thuê trung bình: 833.000 VNĐ/m²/tháng, tăng 2% QoQ và 4% YoY, phản ánh tác động từ tỷ giá và chính sách tăng giá hàng năm.

• Công suất thuê: Trung bình giảm còn 88%, giảm 1% QoQ và 2% YoY, do tỷ lệ trống gia tăng ở hầu hết các phân khúc, ngoại trừ Hạng A ngoài trung tâm.

• Diện tích hấp thụ thuần: -5.628 m², chủ yếu tại các tòa nhà Hạng A trung tâm và Hạng B, cho thấy áp lực duy trì tỷ lệ lấp đầy tại vị trí lõi.

• Phân khúc Hạng A ngoài trung tâm: Công suất thuê vượt trội 90%, nguồn cung hạn chế 130.000 m², mở ra tiềm năng tăng trưởng rõ rệt.

Nhu Cầu Thuê Văn Phòng Theo Ngành

• ICT (Công nghệ thông tin & truyền thông): 35% thị phần thuê

• FIRE (Tài chính, Bảo hiểm, Bất động sản): 14%

• Sản xuất: 13%

• Tư vấn: 10%

• Đặc điểm nổi bật: Doanh nghiệp FDI chiếm 82% tổng diện tích thuê, trong khi doanh nghiệp nội địa chỉ chiếm 18%, cho thấy mức độ phụ thuộc vào dòng vốn quốc tế.

Tiềm Năng Thị Trường TPHCM 2025-2027

• Nguồn cung mới 2025: 8 dự án, gần 105.000 m², trong đó trung tâm chiếm 76% thị phần.

• Tầm nhìn đến 2027: 17 dự án với tổng diện tích 223.000 m²: Hạng C: 40%, Hạng A: 39%, Hạng B: 21%

• Xu hướng: Hạng C tăng để phục vụ doanh nghiệp vừa & nhỏ, Hạng A duy trì để thu hút tập đoàn đa quốc gia. Giá thuê ổn định và tỷ lệ lấp đầy cao giúp văn phòng cao cấp có vị thế tốt cho chu kỳ tăng trưởng mới, đồng thời cải thiện ROI của nhà đầu tư. Xem chi tiết: chỉ số ROI là gì?

Phân Tích Thị Trường Văn Phòng Cho Thuê Hà Nội

Nguồn Cung Và Cơ Cấu Phân Khúc

Tổng nguồn cung: Hà Nội đạt 2,33 triệu m² sàn từ 193 dự án, ổn định so với quý trước và tăng 10% YoY.

Phân bố khu vực: Nội thành và phía Tây mỗi khu vực đóng góp 41% tổng nguồn cung, phản ánh sự phát triển đồng đều ngoài trung tâm.

Cơ cấu phân khúc:

• Hạng A: Thiếu hụt tại trung tâm, tập trung ở dự án cao cấp

• Hạng B: Phát triển đồng đều cả trung tâm và ngoại thành

• Hạng C: Tăng nhẹ nhờ các dự án nhỏ và chuyển đổi công năng

Tình Hình Hoạt Động Và Giá Thuê

• Giá thuê trung bình: Tăng 1% QoQ và 3% YoY, phản ánh áp lực chi phí vận hành trong bối cảnh kinh tế biến động.

• Công suất thuê trung bình: 82%, giảm 5 điểm % so với cùng kỳ, đặc biệt tại phân khúc Hạng A trung tâm.

• Diện tích cho thuê thêm: Hạng A âm do cạnh tranh gay gắt; Hạng B dương 96.700 m² nhờ điều chỉnh phân hạng tòa nhà.

Nhu Cầu Thuê Theo Ngành Và Xu Hướng Doanh Nghiệp

• Ngành dẫn đầu: ICT, FIRE, Tư vấn

• Xu hướng thuê: dịch chuyển sang tòa nhà mới, tối ưu hóa không gian làm việc, nâng cấp môi trường, kiểm soát chi phí vận hành.

• Đặc điểm nổi bật: 78% giao dịch đến từ nhu cầu dịch chuyển văn phòng, phản ánh sự tập trung vào nâng cao trải nghiệm nhân viên và hiệu quả hoạt động.

Triển Vọng Thị Trường Hà Nội 2025-2027

• Dự án trọng điểm năm 2025: Tiến Bộ Plaza, 29 Lý Thái Tổ, The Marc 88, Oriental Square

• Nguồn cung mới đến 2027: Khoảng 258.000 m² từ 11 dự án, trong đó 95% là Hạng A, nhấn mạnh định hướng nâng cấp chất lượng không gian làm việc.

• Xu hướng dài hạn: Sau 2027, dự kiến mở rộng với 864.500 m² từ 28 dự án, trong đó 64% là Hạng A, củng cố xu hướng phát triển văn phòng cao cấp, phục vụ nhu cầu của các tập đoàn lớn trong và ngoài nước.

Các Xu Hướng Định Hình Tương Lai Văn Phòng Việt Nam

Thị trường văn phòng Việt Nam đang trải qua những thay đổi sâu sắc, chịu tác động từ kinh tế vĩ mô, công nghệ, mô hình làm việc và các tiêu chuẩn bền vững. Nắm bắt các xu hướng này giúp doanh nghiệp và chủ đầu tư đưa ra quyết định chiến lược hiệu quả.

Mô Hình Làm Việc Linh Hoạt (Hybrid Work) 

Mô hình Hybrid Work đang trở thành chuẩn mực, cho phép nhân viên kết hợp giữa làm việc tại văn phòng và từ xa. Trong bối cảnh này, văn phòng không còn chỉ là nơi hoàn thành công việc cá nhân mà là trung tâm hợp tác, sáng tạo và xây dựng văn hóa doanh nghiệp.

Song song với đó, mô hình văn phòng vệ tinh (hub-and-spoke) ngày càng phổ biến. Trụ sở chính (hub) kết nối với nhiều văn phòng nhỏ ở ngoại ô, giúp giảm thời gian di chuyển, nâng cao trải nghiệm nhân viên và tối ưu chi phí vận hành.

Công Nghệ Trong Tòa Nhà (Proptech)

Các tòa nhà thông minh tích hợp IoT, quản lý năng lượng, đặt phòng họp trực tuyến và kiểm soát truy cập không cần thẻ vật lý đang trở thành tiêu chuẩn tại các dự án Hạng A và B+. Những tiện ích này không chỉ nâng cao trải nghiệm người dùng mà còn giúp tối ưu hiệu quả vận hành, tạo lợi thế cạnh tranh cho chủ đầu tư.

Esg Và Bất Động Sản Bền Vững

Yếu tố ESG (Môi trường, Xã hội, Quản trị) ngày càng quan trọng trong quyết định thuê văn phòng, đặc biệt đối với các tập đoàn lớn. Các tòa nhà có chứng chỉ xanh như LEED, BREAM, LOTUS không chỉ giảm tác động môi trường mà còn cải thiện sức khỏe và năng suất nhân viên, đồng thời nâng cao uy tín và hình ảnh doanh nghiệp. Đây đang trở thành tiêu chí cạnh tranh quan trọng giữa các chủ đầu tư trong phân khúc cao cấp.

Sự Trỗi Dậy Của Không Gian Làm Việc Chung (Co-Working Space)

Không gian làm việc chung không còn chỉ dành cho freelancer và startup mà các tập đoàn lớn cũng tận dụng để mở rộng nhanh, triển khai dự án ngắn hạn mà không cần cam kết thuê dài hạn. Sự mở rộng mạng lưới của các nhà cung cấp lớn như IWG tại TP.HCM và Hà Nội tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh, thúc đẩy các chủ nhà truyền thống nâng cấp chất lượng dịch vụ, đồng thời mang đến cho doanh nghiệp sự linh hoạt tối đa và khả năng tối ưu chi phí văn phòng.

Lời Khuyên Chiến Lược Từ Chuyên Gia

Khai thác hiệu quả thông tin và dữ liệu thị trường (market intelligence là gì) giúp doanh nghiệp nắm bắt xu hướng, xây dựng chiến lược tối ưu và ra quyết định chính xác hơn. Dưới đây là những khuyến nghị thực tiễn từ đội ngũ Arental Vietnam.

Dành Cho Khách Thuê (Doanh Nghiệp)

Trong bối cảnh thị trường đang có lợi cho bên thuê, đây là thời điểm vàng để hành động:

• Chủ động đàm phán sớm: Nếu hợp đồng của bạn sắp hết hạn trong 12-18 tháng tới, hãy bắt đầu quá trình tìm kiếm và đàm phán ngay từ bây giờ.

• Tận dụng các ưu đãi: Đừng ngần ngại yêu cầu các điều khoản hấp dẫn hơn như thời gian miễn phí tiền thuê kéo dài hoặc gói hỗ trợ chi phí hoàn thiện nội thất.

• Mở rộng phạm vi tìm kiếm: Hãy xem xét các tòa nhà chất lượng cao ở các khu vực ngoài trung tâm. Bạn có thể tìm thấy không gian tốt hơn với chi phí cạnh tranh hơn đáng kể.

• Ưu tiên các tòa nhà xanh và thông minh: Đây không chỉ là một xu hướng mà còn là một khoản đầu tư vào thương hiệu nhà tuyển dụng và sức khỏe của nhân viên.

Đừng bỏ lỡ kinh nghiệm thuê văn phòng giúp bạn tối ưu chi phí và hiệu quả làm việc ngay từ ngày đầu.

Dành Cho Chủ Đầu Tư / Chủ Nhà

Sự cạnh tranh ngày càng gay gắt đòi hỏi một chiến lược chủ động và linh hoạt:

• Đầu tư vào nâng cấp: Thay vì chỉ cạnh tranh về giá, hãy đầu tư vào việc nâng cấp sảnh, các khu vực chung và tích hợp công nghệ thông minh để tạo điểm khác biệt.

• Theo đuổi chứng chỉ xanh: yêu cầu gần như bắt buộc để cạnh tranh ở phân khúc cao cấp và thu hút các khách thuê là tập đoàn lớn.

• Linh hoạt trong điều khoản thuê: Cung cấp các gói thuê linh hoạt, hỗ trợ chi phí hoàn thiện nội thất là cách hiệu quả để thu hút và giữ chân khách thuê trong dài hạn.

• Định vị rõ ràng cho tòa nhà: Xác định rõ điểm bán hàng độc nhất (USP) của bạn (vị trí, công nghệ, cộng đồng khách thuê hay cam kết bền vững) và truyền thông mạnh mẽ về nó.

Thị trường văn phòng cho thuê Việt Nam đang ở một giao điểm đầy cơ hội. Giai đoạn 2025-2027 sẽ được định hình bởi sự tương tác giữa nguồn cung dồi dào, nhu cầu ngày càng tinh vi của khách thuê và các xu hướng toàn cầu. Sự linh hoạt, tầm nhìn chiến lược và khả năng thích ứng sẽ là chìa khóa thành công cho tất cả các bên tham gia thị trường.

Đồng hành cùng một đối tác am hiểu thị trường là bước đi không thể thiếu. Với hơn 6 năm kinh nghiệm, Arental Vietnam – đơn vị cho thuê văn phòng TPHCM mang đến các giải pháp không gian làm việc đa dạng, tối ưu chi phí và được thiết kế phù hợp với định hướng phát triển dài hạn của từng doanh nghiệp.