Phân biệt diện tích Net và diện tích Gross khi thuê văn phòng chi tiết

Diện tích Net và diện tích Gross là hai tiêu chuẩn đo lường phổ biến trong thị trường văn phòng cho thuê, được sử dụng để xác định quy mô mặt bằng và làm cơ sở tính giá thuê. Mặc dù cùng phản ánh diện tích của một văn phòng, nhưng phạm vi tính toán của hai loại diện tích này hoàn toàn khác nhau.

Trong bài viết này, Arental Vietnam sẽ giúp bạn hiểu rõ diện tích Net là gì, diện tích Gross là gì, cách tính từng loại diện tích, những điểm khác biệt quan trọng và các lưu ý cần biết khi đọc báo giá hoặc ký hợp đồng thuê văn phòng.

Diện tích Net là gì?

Diện tích Net (Net Area hoặc Net Leasable Area) là diện tích sử dụng riêng thực tế bên trong văn phòng mà doanh nghiệp được quyền khai thác và bố trí cho hoạt động làm việc. Đây là phần diện tích dùng để sắp xếp bàn làm việc, phòng họp, khu vực tiếp khách, pantry và các không gian chức năng nội bộ khác.

Diện tích Net không bao gồm các khu vực sử dụng chung của tòa nhà như hành lang, sảnh lễ tân, thang máy, nhà vệ sinh chung hay thang thoát hiểm.

Vì phản ánh trực tiếp không gian doanh nghiệp thực sự sử dụng, diện tích Net thường được dùng để tính toán số lượng nhân sự, quy hoạch mặt bằng và đánh giá hiệu quả sử dụng văn phòng.

Diện tích Gross là gì?

Diện tích Gross (Gross Area hoặc Gross Leasable Area) là tổng diện tích được dùng để tính tiền thuê văn phòng, bao gồm diện tích sử dụng riêng của doanh nghiệp (Net Area) và phần diện tích chung của tòa nhà được phân bổ cho khách thuê.

Các khu vực chung thường bao gồm hành lang, sảnh lễ tân, khu vực chờ thang máy, nhà vệ sinh chung, thang bộ thoát hiểm và một số không gian công cộng khác. Vì đã cộng thêm phần diện tích chung nên diện tích Gross luôn lớn hơn diện tích Net.

Ví dụ, một văn phòng có diện tích Net 100m² có thể được tính thành 110m² đến 130m² diện tích Gross tùy theo tỷ lệ phân bổ diện tích chung của từng tòa nhà.

Hiện nay, phần lớn các tòa nhà văn phòng chuyên nghiệp tại Việt Nam sử dụng diện tích Gross để báo giá và tính tiền thuê. Do đó, doanh nghiệp cần xác định rõ diện tích trong báo giá là Gross hay Net để đánh giá chính xác chi phí thuê và diện tích sử dụng thực tế.

Cách tính diện tích Net và Gross

Hiểu cách tính diện tích Gross và Net sẽ giúp doanh nghiệp dự toán chi phí thuê chính xác hơn, đồng thời dễ dàng so sánh các mặt bằng văn phòng khác nhau.

Cách tính diện tích Net

Diện tích Net là phần diện tích sử dụng thực tế bên trong văn phòng nên cách tính tương đối đơn giản.

Công thức:

Diện tích Net = Tổng diện tích sử dụng riêng của doanh nghiệp

Diện tích này thường bao gồm khu vực làm việc, phòng họp, phòng giám đốc, pantry, kho lưu trữ và các không gian chức năng nội bộ khác.

Ví dụ, một văn phòng có:

• Khu vực làm việc: 70m²

• Phòng họp: 15m²

• Phòng giám đốc: 10m²

• Pantry: 5m²

Khi đó: Diện tích Net = 70 + 15 + 10 + 5 = 100m²

Doanh nghiệp có thể sử dụng toàn bộ 100m² này cho hoạt động vận hành và bố trí nhân sự.

Cách tính diện tích Gross

Diện tích Gross bao gồm diện tích Net và phần diện tích chung được phân bổ từ tòa nhà.

Công thức:

Diện tích Gross = Diện tích Net + Diện tích chung phân bổ

Tuy nhiên, trên thực tế, phần lớn chủ đầu tư sẽ sử dụng hệ số diện tích chung để tính toán thay vì đo riêng từng khu vực.

Công thức phổ biến:

Diện tích Gross = Diện tích Net × (1 + Hệ số diện tích chung)

Trong đó, hệ số diện tích chung là tỷ lệ diện tích công cộng của tòa nhà được phân bổ cho khách thuê. Tùy theo thiết kế và tiêu chuẩn vận hành của từng tòa nhà, hệ số diện tích chung có thể dao động từ khoảng 10% đến 30%.

Tòa nhà càng có nhiều tiện ích và không gian công cộng, hệ số diện tích chung thường càng cao.

Trong thực tế, cách xác định diện tích thuê văn phòng thường gắn liền với cách tính diện tích cho thuê văn phòng để đảm bảo tính chính xác khi làm việc với chủ đầu tư.

Bảng so sánh diện tích Net và Gross

Diện tích Gross và diện tích Net đều được sử dụng để xác định quy mô văn phòng, nhưng mỗi chỉ số phục vụ một mục đích khác nhau.

Doanh nghiệp nên xem xét đồng thời cả diện tích Gross và diện tích Net:

• Diện tích Net giúp đánh giá khả năng bố trí nhân sự và công năng sử dụng.

• Diện tích Gross giúp xác định chính xác chi phí thuê phải thanh toán hàng tháng.

Ngoài Gross và Net, trong lĩnh vực bất động sản còn có các khái niệm diện tích khác như GFA là gì, thường được sử dụng để tính tổng diện tích xây dựng của tòa nhà.

Semi Gross là gì và khác gì với Gross, Net?

Semi Gross là phương pháp tính diện tích thuê nằm giữa Net và Gross. Theo cách tính này, khách thuê sẽ trả tiền cho diện tích sử dụng riêng cùng một phần diện tích chung của tòa nhà, thay vì toàn bộ diện tích chung như mô hình Gross.

Do chưa có tiêu chuẩn thống nhất trên thị trường, phạm vi diện tích được tính vào Semi Gross có thể khác nhau giữa các tòa nhà hoặc chủ đầu tư.

Bảng so sánh nhanh Semi Gross, Gross Và Net

Về nguyên tắc:

Diện tích Net < Diện tích Semi Gross < Diện tích Gross

Đồng thời, chi phí thuê thường tăng tương ứng theo diện tích được tính phí.

Kinh nghiệm kiểm tra diện tích trước khi ký hợp đồng thuê văn phòng

• Luôn xác định rõ diện tích đang được báo giá là Gross hay Net: Trước khi so sánh bất kỳ văn phòng nào, doanh nghiệp cần làm rõ đơn giá đang áp dụng theo Gross hay Net để tránh hiểu sai chi phí thực tế.

• Kiểm tra hệ số diện tích chung để ước tính chi phí thật: Hệ số add-on factor ảnh hưởng trực tiếp đến tổng diện tích tính tiền, vì vậy cần hỏi rõ tỷ lệ và phạm vi diện tích chung được phân bổ.

• Đánh giá mặt bằng thông qua bản vẽ thay vì chỉ nhìn con số: Bản vẽ mặt bằng văn phòng giúp xác định chính xác mức độ tối ưu của không gian, vị trí cột, góc chết và khả năng bố trí nội thất thực tế.

• Đối chiếu diện tích với nhu cầu vận hành và kế hoạch mở rộng: Diện tích phù hợp không chỉ đáp ứng hiện tại mà còn phải đảm bảo đủ không gian cho tăng trưởng nhân sự trong 1–3 năm tới.

• Luôn quy đổi các lựa chọn về cùng một chuẩn diện tích để so sánh: Khi so sánh nhiều tòa nhà, cần đưa tất cả về cùng một chuẩn (Gross hoặc Net) để tránh đánh giá sai chi phí thuê.

• Kiểm tra kỹ điều khoản diện tích trong hợp đồng trước khi ký: Cần xác minh cách ghi diện tích, phương pháp đo và cách xử lý khi có sai lệch giữa diện tích thực tế và hợp đồng.

• Ưu tiên làm việc với đơn vị tư vấn để có góc nhìn chi phí thực tế: Đơn vị tư vấn giúp phân tích tổng chi phí, so sánh mặt bằng và hạn chế rủi ro khi doanh nghiệp thiếu kinh nghiệm thuê văn phòng.

Câu hỏi thường gặp

Diện tích Gross có luôn lớn hơn diện tích Net không?

Có. Trong hầu hết trường hợp, diện tích Gross luôn lớn hơn diện tích Net vì đã bao gồm phần diện tích chung được phân bổ như hành lang, sảnh, nhà vệ sinh và các khu vực công cộng khác của tòa nhà.

Tại sao cùng một văn phòng nhưng diện tích lại khác nhau giữa các tòa nhà?

Sự khác biệt này đến từ cách mỗi tòa nhà áp dụng hệ số diện tích chung (Add-on Factor). Mỗi công trình có thiết kế, tiện ích và tỷ lệ không gian công cộng khác nhau nên diện tích Gross có thể chênh lệch dù diện tích sử dụng thực tế tương tự.

Khi thuê văn phòng nên quan tâm đến diện tích Gross hay Net?

Doanh nghiệp nên quan tâm cả hai. Diện tích Net giúp xác định không gian sử dụng thực tế, trong khi diện tích Gross phản ánh chi phí thuê thực tế phải trả. Việc hiểu cả hai giúp đánh giá chính xác ngân sách và hiệu quả sử dụng mặt bằng.

Semi Gross có phổ biến tại Việt Nam không?

Semi Gross không phải là tiêu chuẩn bắt buộc nhưng vẫn được một số tòa nhà hoặc đơn vị quản lý áp dụng để linh hoạt trong cách tính chi phí thuê. Do đó, doanh nghiệp cần xác nhận rõ cách tính diện tích khi làm việc với từng tòa nhà cụ thể.

Kết luận lại, Diện tích Net và Gross là hai cách tính cốt lõi quyết định cách doanh nghiệp nhìn nhận chi phí thuê văn phòng. Net phản ánh không gian sử dụng thực tế, trong khi Gross là cơ sở tính tiền thuê đã bao gồm phần diện tích chung.

Điểm quan trọng không nằm ở việc chọn loại nào “tốt hơn”, mà là hiểu rõ cách tòa nhà đang áp dụng để tránh sai lệch khi so sánh và đàm phán. Khi nắm đúng bản chất hai khái niệm này, doanh nghiệp sẽ dễ dàng kiểm soát ngân sách và lựa chọn mặt bằng phù hợp hơn.