Báo Cáo Thị Trường Văn Phòng Cho Thuê Việt Nam 2025| Xu Hướng & Chiến Lược
Kiểm duyệt bài viết và thẩm định chuyên môn Dương Tuấn Cường
Thị trường văn phòng cho thuê Việt Nam đang chuyển mình mạnh mẽ dưới tác động của nhu cầu làm việc linh hoạt, công nghệ tòa nhà thông minh và các tiêu chuẩn bền vững. Để phản ánh những thay đổi này, Arental Vietnam với hơn 6 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản thực hiện báo cáo dựa trên dữ liệu giao dịch nội bộ cùng các số liệu mới nhất từ báo cáo Savills và Cushman & Wakefield Quý 2/2025, mang đến cái nhìn toàn diện giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư ra quyết định hiệu quả. Cùng khám phá chi tiết trong bài viết bên dưới!

Tổng Quan Thị Trường Văn Phòng Cho Thuê Tại Việt Nam Hiện Nay
Trong những năm gần đây, thị trường văn phòng ghi nhận nhiều thay đổi, phản ánh nhu cầu làm việc linh hoạt và sự phát triển đô thị. TP.HCM và Hà Nội vẫn là hai trung tâm chính, nơi các doanh nghiệp trong nước và quốc tế tìm kiếm không gian làm việc hiệu quả, chất lượng với chi phí tối ưu.
Biến động kinh tế toàn cầu như tỷ giá, lãi suất, dòng vốn FDI hay chính sách thương mại ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mở rộng hoặc di dời văn phòng của doanh nghiệp. Xu hướng dịch chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm ngày càng rõ, giúp doanh nghiệp giảm chi phí, tối ưu không gian và cải thiện môi trường làm việc. Đồng thời, việc ứng dụng văn phòng thông minh với công nghệ và thiết kế linh hoạt đang trở thành tiêu chuẩn tại nhiều tòa nhà cao cấp.
Thị trường văn phòng cho thuê hiện được chia thành ba phân khúc chính:
-
Hạng A: Tòa nhà tại khu trung tâm, đạt chuẩn quốc tế về cơ sở hạ tầng và tiện ích, giá thuê cao, chủ yếu phục vụ các tập đoàn đa quốc gia.
-
Hạng B: Cân bằng giữa chất lượng và chi phí, phù hợp với doanh nghiệp vừa và nhỏ, phát triển mạnh ở ngoài trung tâm.
-
Hạng C: Linh hoạt, dễ tiếp cận, chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung, phù hợp với nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Phân Tích Thị Trường Văn Phòng Cho Thuê Tại TPHCM
Nguồn Cung Và Cơ Cấu Phân Khúc
Tổng nguồn cung: TP.HCM hiện có khoảng 2,9 triệu m² diện tích văn phòng cho thuê từ gần 400 dự án, tăng nhẹ (~0,3%) so với quý trước nhờ sự gia nhập của một số dự án Hạng C mới.
Nguồn cung mới Q2/2025: Trong quý này, thị trường đón nhận 1 dự án Hạng B mới (quy mô ~5.500 m²) cùng một vài dự án Hạng C quy mô nhỏ, bổ sung thêm nguồn cung diện tích cho thuê cho thị trường.
Cơ cấu phân khúc: Hạng C chiếm khoảng 44% tổng nguồn cung (tỷ trọng lớn nhất), Hạng B ~39%, còn lại Hạng A khoảng 17% (tương đương hơn 490.000 m², thấp hơn nhiều so với các thị trường Jakarta, Bangkok hay Singapore).
Nguồn cung Hạng A sắp tới: Dự kiến trong thời gian tới, phân khúc Hạng A sẽ tăng mạnh nhờ dự án Marina Central Tower (quy mô ~56.000 m², đạt chứng nhận LEED, gần tuyến Metro số 1) chuẩn bị đưa vào hoạt động, ước tính giúp nguồn cung Hạng A tăng thêm khoảng 11%.
Tình Hình Hoạt Động Và Công Suất Thuê
-
Giá thuê trung bình: Khoảng 843.000 VNĐ/m²/tháng, tăng nhẹ ~1% QoQ và khoảng 3% YoY, phản ánh tác động từ biến động tỷ giá và chính sách tăng giá định kỳ.
-
Công suất thuê trung bình: Đạt khoảng 88%, gần như ổn định so với quý trước và giảm nhẹ ~2 điểm % so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng trống có xu hướng tăng ở hầu hết các phân khúc, ngoại trừ các tòa Hạng A ngoài trung tâm.
-
Diện tích hấp thụ ròng: Quý này ghi nhận lượng hấp thụ thuần ở mức ổn định. Nhu cầu thuê có sự dịch chuyển khỏi khu lõi CBD do một phần khách thuê di dời đến các tòa nhà Hạng B, Hạng C hoặc ra khu vực rìa trung tâm nơi có giá thuê hợp lý hơn và hạ tầng hoàn thiện.
-
Phân khúc Hạng A ngoài trung tâm: Tiếp tục thể hiện công suất thuê vượt trội trên 90% nhờ nguồn cung hạn chế (~130.000 m²), cho thấy tiềm năng tăng trưởng rõ rệt của phân khúc này tại TP.HCM.


Nhu Cầu Thuê Văn Phòng Theo Ngành
-
ICT (Công nghệ thông tin & truyền thông): 35% thị phần thuê
-
FIRE (Tài chính, Bảo hiểm, Bất động sản): 14%
-
Sản xuất: 13%
-
Tư vấn: 10%
-
Đáng chú ý, trong quý vừa qua lĩnh vực giáo dục cũng ghi nhận nhu cầu thuê tăng cao, đóng góp vào lượng giao dịch mới trên thị trường.
-
Đặc điểm nổi bật: Doanh nghiệp FDI chiếm 82% tổng diện tích thuê, trong khi doanh nghiệp nội địa chỉ chiếm 18%, cho thấy mức độ phụ thuộc vào dòng vốn quốc tế.

Tiềm Năng Thị Trường TPHCM 2025-2027
-
Nguồn cung mới 2025: 8 dự án, gần 105.000 m², trong đó trung tâm chiếm 76% thị phần.
-
Tầm nhìn đến 2027: Tổng nguồn cung văn phòng tăng thêm khoảng 234.000 m² từ nay đến cuối 2027. Khu vực trung tâm dự kiến sẽ có thêm nhiều dự án Hạng A chất lượng cao (bổ sung đáng kể nguồn cung vốn đang thiếu hụt), mở ra cơ hội thu hút các tập đoàn đa quốc gia.
-
Xu hướng: Hạng C tăng để phục vụ doanh nghiệp vừa & nhỏ, Hạng A duy trì để thu hút tập đoàn đa quốc gia. Theo Savills, cung - cầu thị trường được kỳ vọng duy trì trạng thái cân bằng trong ngắn hạn. Mặt khác, giá thuê ổn định và tỷ lệ lấp đầy cao sẽ giúp phân khúc văn phòng cao cấp có vị thế tốt cho chu kỳ tăng trưởng mới, đồng thời cải thiện lợi suất (ROI) cho nhà đầu tư. Xem chi tiết: chỉ số ROI là gì?
Phân Tích Thị Trường Văn Phòng Cho Thuê Tại Hà Nội
Nguồn Cung Và Cơ Cấu Phân Khúc
Tổng nguồn cung: Hà Nội hiện đạt khoảng 2,28 triệu m² diện tích sàn cho thuê (NLA) từ 193 dự án, hầu như không đổi so với quý trước.
Phân bố khu vực: Nội thành và phía Tây mỗi khu vực đóng góp 41% tổng nguồn cung, phản ánh sự phát triển đồng đều ngoài trung tâm.
Cơ cấu phân khúc:
-
Hạng A: Nguồn cung khan hiếm tại khu vực trung tâm (CBD), chủ yếu tập trung ở một số dự án cao cấp ngoài trung tâm.
-
Hạng B: Phát triển đồng đều cả tại khu vực trung tâm lẫn các quận ngoài trung tâm thành phố.
-
Hạng C: Tăng trưởng nhẹ nhờ một vài dự án quy mô nhỏ và công trình chuyển đổi công năng thành văn phòng.
Tình Hình Hoạt Động Và Giá Thuê
-
Giá thuê trung bình: Ở mức khoảng 564.000 VNĐ/m²/tháng, tăng nhẹ ~1% QoQ và ~3% YoY, phản ánh áp lực chi phí vận hành trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động.
-
Công suất thuê trung bình: Khoảng 83%, giảm khoảng 5 điểm % so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, phân khúc Hạng A tại khu vực trung tâm tiếp tục chịu áp lực lớn về lấp đầy (công suất thuê vẫn ở mức thấp), trong khi nhiều tòa nhà Hạng B và Hạng A ngoài trung tâm duy trì tỷ lệ lấp đầy cao.
-
Diện tích cho thuê thêm: Hạng A âm do cạnh tranh gay gắt; Hạng B dương 96.700 m² nhờ điều chỉnh phân hạng tòa nhà.
Nhu Cầu Thuê Theo Ngành Và Xu Hướng Doanh Nghiệp
-
Ngành dẫn đầu: ICT, FIRE, Tư vấn
-
Xu hướng thuê: dịch chuyển sang tòa nhà mới, tối ưu hóa không gian làm việc, nâng cấp môi trường, kiểm soát chi phí vận hành.
-
Nhu cầu thuê: Chủ yếu đến từ di dời và mở rộng địa điểm: khoảng trên 3/4 (xấp xỉ 78%) số giao dịch xuất phát từ nhu cầu chuyển văn phòng, cho thấy doanh nghiệp chú trọng nâng cao trải nghiệm nhân viên và hiệu quả hoạt động hơn là tiết kiệm chi phí đơn thuần. Xu hướng chung là dịch chuyển sang các tòa nhà mới, tối ưu hóa không gian làm việc, nâng cấp môi trường và kiểm soát chi phí vận hành.
-
Ngành thuê chính: Các nhóm ngành dẫn đầu nhu cầu thuê tại Hà Nội tiếp tục là ICT (công nghệ thông tin), FIRE (tài chính, bảo hiểm, bất động sản) và Dịch vụ tư vấn. Điều này tương đồng với xu hướng tại TP.HCM, khi các lĩnh vực liên quan đến kinh tế số và tài chính đóng góp phần lớn diện tích thuê mới trên thị trường.
Triển Vọng Thị Trường Hà Nội 2025-2027
-
Dự án trọng điểm năm 2025: Tiến Bộ Plaza, 29 Lý Thái Tổ, The Marc 88, Oriental Square
-
Nguồn cung mới đến 2027: Dự kiến có thêm khoảng 284.500 m² diện tích văn phòng từ 17 dự án mới từ nay đến cuối 2027, trong đó phần lớn (ước tính ~95%) là văn phòng Hạng A, cho thấy định hướng nâng cấp chất lượng không gian làm việc tại thủ đô.
-
Xu hướng dài hạn: Sau 2027, dự kiến mở rộng với 864.500 m² từ 28 dự án, trong đó 64% là Hạng A, củng cố xu hướng phát triển văn phòng cao cấp, phục vụ nhu cầu của các tập đoàn lớn trong và ngoài nước.
Các Xu Hướng Định Hình Tương Lai Văn Phòng Việt Nam
Thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam đang trải qua những thay đổi sâu sắc, chịu tác động từ kinh tế vĩ mô, công nghệ, mô hình làm việc và các tiêu chuẩn bền vững. Nắm bắt các xu hướng này giúp doanh nghiệp và chủ đầu tư đưa ra quyết định chiến lược hiệu quả.
Mô Hình Làm Việc Linh Hoạt (Hybrid Work)
Mô hình Hybrid Work đang trở thành chuẩn mực, cho phép nhân viên kết hợp giữa làm việc tại văn phòng và từ xa. Trong bối cảnh này, văn phòng không còn chỉ là nơi hoàn thành công việc cá nhân mà là trung tâm hợp tác, sáng tạo và xây dựng văn hóa doanh nghiệp.
Song song với đó, mô hình văn phòng vệ tinh (hub-and-spoke) ngày càng phổ biến. Trụ sở chính (hub) kết nối với nhiều văn phòng nhỏ ở ngoại ô, giúp giảm thời gian di chuyển, nâng cao trải nghiệm nhân viên và tối ưu chi phí vận hành.
Công Nghệ Trong Tòa Nhà (Proptech)
Các tòa nhà thông minh tích hợp IoT, quản lý năng lượng, đặt phòng họp trực tuyến và kiểm soát truy cập không cần thẻ vật lý đang trở thành tiêu chuẩn tại các dự án Hạng A và B+. Những tiện ích này không chỉ nâng cao trải nghiệm người dùng mà còn giúp tối ưu hiệu quả vận hành, tạo lợi thế cạnh tranh cho chủ đầu tư.
Esg Và Bất Động Sản Bền Vững
Yếu tố ESG (Môi trường, Xã hội, Quản trị) ngày càng quan trọng trong quyết định thuê văn phòng, đặc biệt đối với các tập đoàn lớn. Các tòa nhà có chứng chỉ xanh như LEED, BREAM, LOTUS không chỉ giảm tác động môi trường mà còn cải thiện sức khỏe và năng suất nhân viên, đồng thời nâng cao uy tín và hình ảnh doanh nghiệp. Đây đang trở thành tiêu chí cạnh tranh quan trọng giữa các chủ đầu tư trong phân khúc cao cấp.
Hiện nay, khoảng 73% tòa nhà văn phòng Hạng A tại TP.HCM đã đạt chứng nhận xanh (bao gồm toàn bộ các dự án mới trong 3 năm qua), qua đó các tòa nhà này có thể cho thuê với giá cao hơn đến 10% nhờ vận hành hiệu quả theo chuẩn mực ESG. Tại Hà Nội, khoảng 41% tòa nhà Hạng A và 4% Hạng B sở hữu chứng chỉ xanh, dự kiến đến cuối 2025 sẽ có thêm 3 dự án Hạng A đạt chuẩn LEED tại thị trường này. Rõ ràng, xu hướng “xanh hóa” đang ngày càng phổ biến và sẽ tiếp tục định hình sự cạnh tranh trong phân khúc văn phòng cao cấp.

Sự Trỗi Dậy Của Không Gian Làm Việc Chung (Co-Working Space)
Không gian làm việc chung không còn chỉ dành cho freelancer và startup mà các tập đoàn lớn cũng tận dụng để mở rộng nhanh, triển khai dự án ngắn hạn mà không cần cam kết thuê dài hạn. Sự mở rộng mạng lưới của các nhà cung cấp lớn như IWG tại TP.HCM và Hà Nội tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh, thúc đẩy các chủ nhà truyền thống nâng cấp chất lượng dịch vụ, đồng thời mang đến cho doanh nghiệp sự linh hoạt tối đa và khả năng tối ưu chi phí văn phòng.

Lời Khuyên Chiến Lược Từ Arental Vietnam
Khai thác hiệu quả thông tin và dữ liệu thị trường (market intelligence là gì) giúp doanh nghiệp nắm bắt xu hướng, xây dựng chiến lược tối ưu và ra quyết định chính xác hơn. Dưới đây là những khuyến nghị thực tiễn từ đội ngũ Arental Vietnam.
Dành Cho Khách Thuê (Doanh Nghiệp)
Trong bối cảnh thị trường cho thuê văn phòng đang có lợi cho bên thuê, đây là thời điểm vàng để hành động:
-
Chủ động đàm phán sớm: Nếu hợp đồng của bạn sắp hết hạn trong 12-18 tháng tới, hãy bắt đầu quá trình tìm kiếm và đàm phán ngay từ bây giờ.
-
Tận dụng các ưu đãi: Đừng ngần ngại yêu cầu các điều khoản hấp dẫn hơn như thời gian miễn phí tiền thuê kéo dài hoặc gói hỗ trợ chi phí hoàn thiện nội thất.
-
Mở rộng phạm vi tìm kiếm: Hãy xem xét các tòa nhà chất lượng cao ở các khu vực ngoài trung tâm. Bạn có thể tìm thấy không gian tốt hơn với chi phí cạnh tranh hơn đáng kể.
-
Ưu tiên các tòa nhà xanh và thông minh: Đây không chỉ là một xu hướng mà còn là một khoản đầu tư vào thương hiệu nhà tuyển dụng và sức khỏe của nhân viên.
Đừng bỏ lỡ kinh nghiệm thuê văn phòng giúp bạn tối ưu chi phí và hiệu quả làm việc ngay từ ngày đầu.

Dành Cho Chủ Đầu Tư Hoặc Chủ Nhà
Sự cạnh tranh ngày càng gay gắt trong thị trường văn phòng cho thuê đòi hỏi những người gia nhập thị trường cần có một chiến lược chủ động và linh hoạt:
-
Đầu tư vào nâng cấp: Thay vì chỉ cạnh tranh về giá, hãy đầu tư vào việc nâng cấp sảnh, các khu vực chung và tích hợp công nghệ thông minh để tạo điểm khác biệt.
-
Theo đuổi chứng chỉ xanh: yêu cầu gần như bắt buộc để cạnh tranh ở phân khúc cao cấp và thu hút các khách thuê là tập đoàn lớn.
-
Linh hoạt trong điều khoản thuê: Cung cấp các gói thuê linh hoạt, hỗ trợ chi phí hoàn thiện nội thất là cách hiệu quả để thu hút và giữ chân khách thuê trong dài hạn.
-
Định vị rõ ràng cho tòa nhà: Xác định rõ điểm bán hàng độc nhất (USP) của bạn (vị trí, công nghệ, cộng đồng khách thuê hay cam kết bền vững) và truyền thông mạnh mẽ về nó.
Thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM nói riêng và toàn Việt Nam nói chung đang ở một giao điểm đầy cơ hội. Giai đoạn 2025-2027 sẽ được định hình bởi sự tương tác giữa nguồn cung dồi dào, nhu cầu ngày càng tinh vi của khách thuê và các xu hướng toàn cầu. Sự linh hoạt, tầm nhìn chiến lược và khả năng thích ứng sẽ là chìa khóa thành công cho tất cả các bên tham gia thị trường.
Đồng hành cùng một đối tác am hiểu thị trường là bước đi không thể thiếu. Với hơn 6 năm kinh nghiệm, Arental Vietnam - đơn vị cho thuê văn phòng TPHCM mang đến các giải pháp không gian làm việc đa dạng, tối ưu chi phí và được thiết kế phù hợp với định hướng phát triển dài hạn của từng doanh nghiệp. Liên hệ ngay hotline 0987260333 để nhận tư vấn sớm nhất.
LIÊN HỆ ARENTAL VIETNAM
Arental Vietnam | Cung cấp dịch vụ cho thuê văn phòng tại TP.HCM
-
MST: 0315601646
-
Địa chỉ: Toà nhà A Space Office, Số 1B, Đường 30, Khu phố 1, phường An Khánh (Quận 2 cũ), TP. HCM
-
Hotline: 098 7260 333
-
Website: https://www.arental.vn
-
Email: arentalvn@gmail.com