GFA Là Gì? Công Thức Tính Và Phân Biệt GFA, NFA/NSA Và CFA Trong Xây Dựng

GFA là gì? Đây là một chỉ số quan trọng trong xây dựng, phản ánh tổng diện tích sàn của toàn bộ công trình. Tuy nhiên, không ít người vẫn dễ nhầm lẫn giữa GFA với các khái niệm tương tự như NFA, NSA hay CFA . Trong bài viết này, Arental Vietnam sẽ cùng bạn làm rõ bản chất của từng thuật ngữ, cách tính chính xác và ứng dụng trong thực tế.

GFA Là Gì?

Khái Niệm

GFA (viết tắt của từ Gross Floor Area) là tổng diện tích sàn xây dựng của một công trình, bao gồm toàn bộ các tầng như: tầng hầm, tầng trệt, các tầng lầu, tầng lửng, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tầng mái tum. Đây là chỉ số quan trọng dùng để đánh giá quy mô công trình, lập hồ sơ xin phép xây dựng, thiết kế kiến trúc, quy hoạch sử dụng đất và tính toán chi phí thi công.

Trong đó, diện tích sàn của từng tầng trong GFA được tính bằng tổng diện tích xây dựng của tầng đó, bao gồm cả phần tường bao, tường chung, diện tích hộp kỹ thuật, giếng trời, cầu thang, giếng thang máy và các không gian phục vụ chung của tòa nhà. 

GFA chỉ tính diện tích sàn bên trong tòa nhà, không bao gồm những khu vực không liên kết trực tiếp với tòa nhà. Một số khu vực không được tính vào GFA bao gồm:

• Các khu vực ngoài tòa nhà như sân, vườn, lối đi không gắn liền với cấu trúc chính.

• Các khu vực dùng làm bãi đỗ xe ngoài trời.

• Các khu vực kỹ thuật phục vụ cơ khí, điện tử không thuộc diện tích sử dụng

GFA giúp xác định tổng diện tích sàn xây dựng của một công trình, nhưng để hiểu rõ cách không gian bên trong được phân chia và sử dụng hiệu quả, cần xem xét đến floor plan.

Hãy tìm hiểu thêm: floor plan là gì?

Cách Tính GFA

Hiện nay có 2 cách tính GFA phổ biến, tùy theo từng loại công trình và tiêu chuẩn áp dụng:

Công thức 1: GFA = Z x H

Trong đó:

• Z là diện tích sàn của từng tầng, sau khi đã trừ đi diện tích các không gian không liên kết trực tiếp.​

• H là số tầng trong tòa nhà.

• Ví dụ: Một tòa nhà có 5 tầng, mỗi tầng có diện tích 500m². Theo công thức này, GFA = 500m2 × 5 = 2500m2

Công thức 2: Diện tích sàn xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích khác (Phần mái, móng, sân, tầng hầm)

Trong đó: 

Diện tích sàn sử dụng được tính bằng 100%

Diện tích khác thì có cách quy đổi:

Diện tích phần mái: 

• Mái lát gạch: 10% diện tích sàn sử dụng.​

• Mái bê tông cốt thép không lát gạch: 50% diện tích sàn sử dụng.

Diện tích phần móng: 

• Móng đơn: 30% diện tích sàn sử dụng.​

• Móng băng: 50% diện tích sàn sử dụng.​

• Móng đài trên nền cọc khoan nhồi hoặc bê tông cốt thép: 35% diện tích sàn sử dụng.​

• Móng gia cố nền đất yếu bằng bê tông cốt thép: 20% diện tích sàn sử dụng.​

Diện tích phần sân:

• Sân 20 m², có tường rào và lát nền: 100% diện tích sàn sử dụng.​

• Sân dưới 40 m² (< 40m2): 70% diện tích sàn sử dụng.​

• Sân trên 40 m² (≥ 40m²), có tường rào và lát nền: 50% diện tích sàn sử dụng.

Diện tích sàn:

• Khu vực có mái che: 100% diện tích vào tổng GFA.

• Khu vực không có mái che nhưng lát gạch nền: 50% diện tích vào tổng GFA.

• Không gian nhỏ hơn 4m²: 70% diện tích vào tổng GFA.

• Khu vực lớn hơn 8m²: 50% diện tích vào tổng GFA.

Cách tính này thường được sử dụng khi xác định tổng diện tích xây dựng để lập chi phí đầu tư và xin phép xây dựng.

Việc tính đúng GFA không chỉ giúp lập hồ sơ xin phép xây dựng mà còn là cơ sở để ước tính chi phí hoàn thiện công trình, đặc biệt trong giai đoạn fit out (hoàn thiện nội thất).

Xem thêm: Fit out là gì?

Ý Nghĩa Của GFA Trong Xây Dựng

GFA không chỉ là con số thể hiện tổng diện tích sàn, mà còn là tham số quan trọng ảnh hưởng đến toàn bộ vòng đời của một công trình:

• Quy hoạch: GFA là cơ sở để xác định hệ số sử dụng đất (Floor Area Ratio - FAR), cho biết tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn và diện tích lô đất. Chỉ số này giúp đánh giá mức độ khai thác và sử dụng đất, ảnh hưởng đến quy hoạch và phát triển đô thị. ​

• Thiết kế kiến trúc: GFA giúp kiến trúc sư xác định quy mô và phân bổ không gian hợp lý, đảm bảo công năng và thẩm mỹ của công trình. Điều này đặc biệt quan trọng khi lựa chọn phong cách thiết kế văn phòng phù hợp với mục tiêu sử dụng như văn phòng trọn gói, chia sẻ hay officetel.

• Tuân thủ pháp luật: GFA là thông số quan trọng trong hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, đảm bảo công trình tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng và chiều cao tối đa theo luật pháp hiện hành.

• Tính toán chi phí: GFA cung cấp dữ liệu quan trọng để ước tính chi phí xây dựng, bao gồm vật liệu, nhân công và các chi phí khác. Đây là yếu tố cần thiết để chủ đầu tư lập ngân sách hiệu quả và kiểm soát chi phí trong quá trình thi công. ​

Tham khảo: Các mẫu văn phòng đẹp để định hướng thiết kế.

NFA/NSA Là Gì

Khái Niệm

NFA (Net Floor Area) và NSA (Net Saleable Area) đều đề cập đến diện tích sàn kinh doanh, tức là diện tích thực tế có thể sử dụng hoặc bán/cho thuê trong một công trình, không bao gồm các khu vực dùng chung, kết cấu tường, trục kỹ thuật hoặc lối đi công cộng.

Có hai phương pháp phổ biến để tính toán diện tích này: tim tường và thông thủy.

Cách tính NFA/NSA

Để xác định diện tích NSA là gì, cần tính diện tích sàn của các không gian có thể sử dụng, trừ các khu vực không sử dụng như: phòng kho, phòng chứa thiết bị, hành lang chung, phòng điện,...​

Công thức tổng quát:

NFA/NSA = Tổng diện tích sàn – Diện tích không gian không sử dụng

Ví dụ thực tế: Một văn phòng có diện tích 1.000m² (GFA), trong đó:

• Hành lang chung: 100m²

• Khu kỹ thuật (điện, nước, điều hòa): 50m²

• Phòng kho nội bộ không khai thác: 50m²

• Khi đó: NSA = 1.000 – 100 – 50 – 50 = 800m²

Trong thực tế, cách tính này thường được áp dụng khi xác định cách tính diện tích thuê văn phòng để đảm bảo tính minh bạch trong các hợp đồng cho thuê.
 

Ý nghĩa của NFA/NSA trong xây dựng

NSA trong xây dựng là gì và tại sao nó quan trọng? Dưới đây là ý nghĩa của hai phương pháp tính diện tích:

• Diện tích tim tường: giúp xác định tổng diện tích xây dựng, bao gồm cả phần tường và cấu trúc cố định. Điều này hữu ích trong việc tính toán chi phí xây dựng tổng thể và xác định quyền sở hữu đối với toàn bộ không gian, bao gồm cả phần tường và cấu trúc. ​

• Diện tích thông thủy: tập trung vào diện tích sử dụng thực tế, phản ánh chính xác không gian mà người sử dụng có thể tận dụng. Phương pháp này thường được sử dụng trong việc mua bán và cho thuê bất động sản, giúp khách hàng hiểu rõ về không gian sống hoặc làm việc thực tế.

Việc xác định chính xác NFA/NSA không chỉ giúp tối ưu hóa công năng sử dụng mà còn tuân thủ các tiêu chuẩn thiết kế diện tích văn phòng, đảm bảo hiệu quả sử dụng không gian và tính pháp lý trong xây dựng.

CFA Là Gì?

Khái Niệm

CFA (Construction Floor Area) là tổng diện tích sàn xây dựng được bao phủ trong kết cấu công trình, tính đến mặt ngoài của các tường bao quanh. CFA bao gồm toàn bộ diện tích thi công của các tầng từ tầng hầm đến mái nhưng chỉ tính phần bên trong khối công trình được bao che. Không bao gồm các khu vực như mái hiên, sân thượng ngoài trời, nhà để xe không có mái che và các khu vực không được bao bọc bởi tường.

Nói cách khác, CFA thể hiện phạm vi thi công thực tế, phục vụ cho các tính toán về kết cấu, kỹ thuật và chi phí lắp đặt hệ thống cơ điện, điều hòa (HVAC), PCCC,…

CFA đôi khi được gọi là “diện tích sàn điều hòa” – đặc biệt khi dùng để xác định vùng ảnh hưởng của hệ thống HVAC.

Cách Tính CFA

Cách tính CFA thường bao gồm 3 bước cơ bản:

• Bước 1. Xác định tổng diện tích sàn sử dụng: bao gồm cả tầng hầm, tầng lửng, tầng kỹ thuật và tầng mái tum.

• Bước 2. Loại trừ các khu vực không được tính vào CFA: không tính vào CFA các khu vực sau: tường bao, cột, thang máy, giếng trời, bể chứa nước, hệ thống thông gió, khu vực kỹ thuật và các không gian không có giá trị sử dụng trực tiếp.

• Bước 3. Tính diện tích thực tế mà hệ thống điều hòa bao phủ: xác định diện tích sàn thực tế cần điều hòa không khí bằng cách trừ đi diện tích của các vật dụng cố định như tủ, bàn, ghế, kệ sách,...

>>> Xem thêm: cách bố trí bàn làm việc trong văn phòng nhằm tối ưu hóa không gian sử dụng.

Ý Nghĩa Của CFA Trong Xây Dựng

Hiểu rõ CFA là gì giúp các nhà thiết kế và chủ đầu tư đưa ra các quyết định chính xác trong quá trình thiết kế và thi công:

• Đánh giá hiệu quả sử dụng không gian: CFA giúp xác định diện tích cần thiết cho hệ thống điều hòa, tối ưu hóa không gian sử dụng và đảm bảo sự thoải mái cho người sử dụng.

• Lập kế hoạch và quản lý chi phí: CFA giúp tính toán chi phí lắp đặt hệ thống điều hòa HVAC, giúp nhà thầu và nhà đầu tư đưa ra kế hoạch chi phí hợp lý, giảm thiểu chi phí phát sinh.

• Thiết kế và tuân thủ quy định: CFA hỗ trợ kiến trúc sư trong thiết kế không gian, đảm bảo công trình tuân thủ các quy định pháp lý và tiêu chuẩn về khí hậu và điều kiện sống, làm việc.

Việc áp dụng CFA đúng cách giúp tối ưu diện tích sử dụng cho hệ thống điều hòa, ánh sáng và nội thất, từ đó tạo ra không gian làm việc thoải mái, khoa học và thẩm mỹ. Đây cũng là cơ sở quan trọng để xác định cách bố trí phòng làm việc đẹp và hợp lý ngay từ đầu.

Phân Biệt GFA, NSA/NFA, CFA

Sau khi hiểu rõ từng khái niệm, việc phân biệt GFA, NFA/NSA và CFA là bước quan trọng để áp dụng đúng trong từng giai đoạn: từ thiết kế, xin phép xây dựng đến tính giá thuê, thi công và vận hành. Dưới đây là bảng so sánh chi tiết để làm rõ sự khác biệt giữa các chỉ số này.

Thông qua bảng trên, bạn có thể dễ dàng phân biệt được sự khác nhau giữa các thuật ngữ văn phòng cho thuê: GFA, NSA/NFA, và CFA trong xây dựng. Mỗi chỉ số có ứng dụng và vai trò riêng biệt trong quá trình thiết kế và thi công công trình.

Câu Hỏi Thường Gặp

GFA có bao gồm diện tích ban công và tầng hầm không?

Có, nếu ban công có mái che và nằm trong khối xây dựng thì được tính vào GFA. Tầng hầm (dù là để xe hay kho kỹ thuật) cũng thường được tính đầy đủ vì là phần sàn có kết cấu bê tông và mái đỡ ở trên.

Khi thuê văn phòng nên quan tâm GFA hay NFA?

Nên quan tâm NFA, vì đây là diện tích bạn thực sự sử dụng được. Nếu hợp đồng tính tiền theo GFA, bạn cần:

• Hỏi rõ tỉ lệ diện tích chung chiếm bao nhiêu %;

• Yêu cầu bản vẽ layout mặt bằng thông thủy;

• So sánh giữa các tòa nhà theo giá thuê/m² sử dụng, không phải GFA.

Nếu bạn muốn đánh giá và so sánh các lựa chọn thuê, đừng quên tham khảo các cách trang trí phòng làm việc để hình dung trực quan hơn. 

Chủ đầu tư có được khai sai GFA hoặc NFA không?

Có thể. Ví dụ:

• Quảng cáo diện tích tim tường (phủ bì) nhưng bán theo thông thủy

• Báo giá thuê theo GFA nhưng không công bố diện tích NFA tương ứng.

Cẩn thận khi xem thông tin dự án. Hãy yêu cầu xác nhận bằng văn bản hoặc bản vẽ kỹ thuật nếu có sự chênh lệch giữa GFA/NFA.

Hy vọng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ GFA là gì? cũng như sự khác biệt giữa GFA, NFA/NSA và CFA trong xây dựng. Việc nắm vững các khái niệm này sẽ giúp bạn áp dụng chính xác vào thực tế, từ thiết kế đến tính toán chi phí.

Nếu bạn đang tìm kiếm không gian văn phòng với các diện tích GFA, NFA đa dạng, hãy tham khảo văn phòng cho thuê HCM giá rẻ tại Arental Vietnam để có được giải pháp thuê văn phòng tối ưu